Table of Contents

Кога общината може да прекрати наемното правоотношение по чл. 46, ал. 1 от ЗОС?

Прекратяването на наемното правоотношение за общинско жилище е един от най-честите правни спорове между граждани и общински администрации. Практиката показва, че административните органи често прилагат разпоредбата на чл. 46, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС) за изселване на наематели, позовавайки се на неплащане на наем, нарушение на добрите нрави или отпадане на условията за настаняване. Тези спорове са особено чувствителни, тъй като засягат конституционното право на жилище и личния живот на гражданите. Устойчивата съдебна практика на Върховния административен съд (ВАС), обхващаща над тридесет решения, очертава строги граници за властните правомощия на кметовете и изисква стриктно спазване на процедурните правила.

Какво точно казва разпоредбата

Чл. 46, ал. 1 от ЗОС изброява изчерпателно основанията, при които наемните правоотношения се прекратяват. Съгласно буквалния текст на нормата, прекратяването настъпва поради: неплащане на наемната цена или на консумативните разноски за повече от три месеца (т. 1); извършване на ново строителство, надстрояване, пристрояване, основен ремонт или реконструкция, когато се засягат обитавани помещения (т. 2); нарушаване на добрите нрави (т. 3); неполагане грижата на добър стопанин при ползване на жилището (т. 4); прекратяване на трудовите или служебните правоотношения на настанените във ведомствено жилище лица (т. 5); изтичане на срока за настаняване (т. 6); отпадане на условията за настаняване на наемателя в общинско жилище (т. 7); използване на жилището не по предназначение (т. 8); както и други основания, определени с наредба (т. 9).

Алинея 2 предвижда, че прекратяването се извършва със заповед на органа, издал настанителната заповед. В тази заповед задължително се посочват основанието за прекратяване и срокът за опразване на жилището, който не може да бъде по-дълъг от един месец. Алинея 3 регламентира хипотезата, при която при прекратяване по т. 2 (реконструкция/ремонт) към заповедта се прилага настанителна заповед за друго общинско жилище, ако наемателят отговаря на условията. Алинея 4 допуска продължаване на наемното правоотношение при изтичане на срока, ако условията за настаняване са изпълнени. Накрая, ал. 5 установява, че заповедта се обжалва пред административния съд по реда на АПК, като жалбата не спира изпълнението, освен ако съдът не разпореди друго.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на предоставените решения на ВАС разкрива няколко ключови принципа, които определят законосъобразността на прекратителните заповеди.

Първо, при прекратяване по чл. 46, ал. 1, т. 1 от ЗОС (неплащане на наем), административният орган е длъжен да представи конкретни доказателства за размера и периода на дължимост на сумите. В Решение № 15186 от 15.12.2014 г. по адм. д. № 11109/2013 г. на ВАС, III о., съдът отменя заповед, тъй като общината не е представила извлечения от счетоводни книги или справки, установяващи точния размер на претендираните суми. Съдът подчертава, че без такива доказателства административният орган не може да стигне до правен извод за наличие на основание.

Второ, основанието по т. 3 от чл. 46, ал. 1 от ЗОС (нарушаване на добрите нрави) изисква доказано агресивно поведение, заплахи или системно неспазване на хигиенни норми. В Решение № 8568 от 11.07.2016 г. по адм. д. № 8097/2015 г. на ВАС, III о., съдът потвърждава законосъобразността на заповед, издадена срещу наемател, който демонстрирал агресия, отправял заплахи за живота на съседите и бил предупреждаван от полицията. Съдът приема, че събраните свидетелски показания и преписки от МВР са достатъчни за обосноваване на основанието.

Трето, отпадането на условията за настаняване по т. 7 от чл. 46, ал. 1 от ЗОС включва и хипотезата на придобиване на собствено жилище от член на семейството на наемателя. В Решение № 9072 от 28.11.2001 г. по адм. д. № 7706/2001 г. на ВАС, V о., съдът приема, че когато непълнолетен член на семейството на наемателя придобие съсобственост върху жилище чрез наследяване, това представлява „придобиване на собствено жилище“ по смисъла на закона. Съсобствеността е вид собственост и е достатъчна за прилагане на основанието, стига жилището да е годно за обитаване.

Четвърто, процедурните нарушения при издаване на заповедта водят до нейната отмяна или обявяване за нищожна. В посоченото по-горе Решение № 15186 от 15.12.2014 г., ВАС отменя решение на първата инстанция, което е приело, че нарушението на чл. 26 от АПК (свързано с начина на съобщаване) не е съществено. Съдът приема, че ако наемателят не е бил правилно уведомен, той е бил лишен от възможността да плати дължимите суми в рамките на срока, което е съществено нарушение на правото на защита.

Пето, при прекратяване на наемното правоотношение по т. 7 от чл. 46, ал. 1 от ЗОС, съдът проверява дали условията за настаняване са отпаднали в момента на издаване на заповедта. В Решение № 16512 от 11.12.2013 г. по адм. д. № 2871/2013 г. на ВАС, III о., се потвърждава, че нормата се прилага, когато наемателят вече не отговаря на изискванията за настаняване в общинско жилище.

Шесто, жалбата срещу заповедта по чл. 46, ал. 2 от ЗОС не спира изпълнението й автоматично. В Решение № 15186 от 7.12.2018 г. по адм. д. № 2241/2018 г. на ВАС, IV о., се разглежда въпросът за разноските, но се потвърждава принципът, че административният акт е изпълнителен, докато съдът не разпореди спиране. Това означава, че наемателят рискува да остане без жилище, докато спори за законосъобразността на заповедта, ако не поиска и не получи спиране от съда.

Чести грешки

При прилагането на чл. 46 от ЗОС както от страна на общините, така и от страна на наемателите, се допускат типични грешки:

Липса на доказателства за размера на дълга: Общините често издават заповеди за прекратяване по т. 1, без да приложат детайлни сметки или извлечения от счетоводството, което води до отмяна на акта (Решение № 15186 от 15.12.2014 г.).
Неправилно тълкуване на „собствено жилище“: Наемателите погрешно смятат, че съсобствеността не е „собствено жилище“, докато съдовете приемат, че тя попада в хипотезата на т. 7 (Решение № 9072 от 28.11.2001 г.).
Игнориране на процедурните срокове: Пропускането на 14-дневния срок за обжалване на заповедта пред административния съд по АПК води до влизането й в сила и невъзможност за оспорване по същество.
Липса на искане за спиране на изпълнението: Наемателите често обжалват заповедта, но не искат спиране на изпълнението, което позволява на общината да пристъпи към принудително опразване преди съдебния изход.
Неоснователни твърдения за „добри нрави“: Общините понякога използват т. 3 за конфликти със съседи, които не са доказани с обективни данни (като полицейски преписки), което води до отмяна на заповедите.

Как се води казусът

За страната, която иска прекратяване (общината), ключово е спазването на административнопроизводствените правила. Преди издаване на заповедта трябва да се съберат безспорни доказателства: за неплащане – счетоводни справки; за нарушение на добрите нрави – свидетелски показания и документи от компетентните органи. Задължително е лицето да бъде уведомено за откриването на производство, за да има възможност за защита.

За страната, която се брани (наемателят), стратегията включва бързо реагиране. Първата стъпка е подаване на жалба пред административния съд в 14-дневен срок от съобщаването на заповедта. В жалбата следва да се оспорват както материалноправните основания (например, че дългът не е доказан или че поведението не е агресивно), така и процедурните нарушения (например, неправилно съобщаване). Едновременно с жалбата трябва да се направи искане за спиране на изпълнението на заповедта, за да се избегне опразването на жилището докато делото е висящо.

Процесуални аспекти

Разпоредбата на чл. 46, ал. 5 от ЗОС е процесуална по своя характер, тъй като определя реда за обжалване. Обжалват се заповедите на кмета (или упълномощено лице), с които се прекратява наемното правоотношение. Компетентният съд е административният съд по местонахождение на общината. Срокът за обжалване е 14 дни от съобщаването на заповедта. Държавната такса за обжалване на административен акт пред първа инстанция е в размер, определен от Тарифата за държавните такси, събирани от съдилищата, прокуратурата, следствените органи и от адвокатските съвети. Жалбата не спира изпълнението на заповедта, освен ако съдът не разпореди спиране, което се прави по искане на жалбоподателя.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu