Презумпцията за собственост по чл. 92 от ЗС: Кога постройката принадлежи на собственика на земята?

В практиката на българските съдилища един от най-честите имуществени спорове засяга правната принадлежност на сгради, пристройки и други обекти, изградени върху чужд или общ поземлен имот. Когато възникне спор за собственост, често се налага да се определи дали постройката е самостоятелен обект, или следва правната съдба на земята. В основата на решаването на такива казуси стои чл. 92 от Закона за собствеността (ЗС), който установява правна презумпция в полза на собственика на терена. Тази норма е критична за защита на правата на лицата, които са извършили строителство, както и за тези, които претендират собственост върху имота като цяло.

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 92 от ЗС е формулирана като основно правило за приращение на собствеността. Текстът гласи, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея. Това означава, че по принцип, ако някой построи къща или склад върху ваш парцел, вие ставате собственик на тази постройка, без да е необходимо да плащате за нея или да сключвате отделен договор за собственост на сградата.

Важно е да се отбележи, че нормата съдържа изключение, което започва с думите „освен ако е установено друго“. Това изключение позволява на лицето, което е изградило постройката, да докаже, че то е собственик на сградата, а не собственикът на земята. За да се оборим презумпцията, трябва да съществува правно основание, което да разграничава собствеността на земята от собствеността на постройката, например право на строеж, договор за продажба на сграда при запазване на собствеността върху земята от трето лице, или друг правен титул.

Как съдилищата прилагат нормата

Върховният касационен съд (ВКС) е формирал устойчива практика по прилагането на чл. 92 от ЗС, която разкрива нюансите в доказването на собствеността. Анализът на конкретни решения показва следните ключови изводи:

В Определение № 442 от 31.07.2012 г. по гр. д. № 1150/2011 г. на ВКС, Второ гражданско отделение, съдът разглежда спор за четириетажна сграда, изградена в дворно място, което е лична собственост на единия от съпрузите. Съдът приема, че презумпцията по чл. 92 ЗС не е оборена от жалбоподателката. Въпреки че строителството е продължило и по време на брака, фактът, че земята е лична собственост и материалите са закупени със средства на собственика на земята, води до извода, че сградата е собственост на собственика на терена по приращение, а не е в режим на семейна имуществена общност.

В Определение № 169 от 4.04.2018 г. по гр. д. № 3698/2017 г. на ВКС, Първо гражданско отделение, се разглежда въпрос за склад, който не е включен в предходно съдебно решение за собственост. Съдът отбелязва, че липсата на данни за въвеждане във владение на склада въз основа на предишно решение, както и липсата на данни за възстановяване на имота по специалните закони, води до извода, че владението е недобросъвестно. В този контекст чл. 92 ЗС се прилага като основа за определяне на титуляра, когато няма ясно правно основание за самостоятелна собственост на постройката.

В Определение № 50042 от 6.02.2023 г. по гр. д. № 2613/2022 г. на ВКС, Второ гражданско отделение, съдът анализира статута на „склад“, който няма основи и няма самостоятелна четвърта стена. Съдът приема, че такъв обект не е самостоятелен обект на правото на собственост, а е преместваем обект или част от сградата. Тъй като обектът няма характеристиките на самостоятелна недвижима вещ, той не може да бъде отделен от земята или основната сграда, което потвърждава принципа на приращението по чл. 92 ЗС за обекти, които не са самостоятелни юридически обекти.

В Определение № 538 от 8.03.2024 г. по т. д. № 1002/2023 г. на ВКС, Търговска колегия, Първо търговско отделение, се разглежда спор, свързан с договор за продажба и твърдения за нищожност. Въпреки че акцентът е върху процесуалните нарушения и нищожността на договора, нормата на чл. 92 ЗС е посочена като приложима към спора за собствеността върху имота, обхванат от сделката. Съдът подчертава, че въззивният съд трябва да обсъди доказателствата за фактическата и правната принадлежност на имота, включително и по реда на чл. 92 ЗС, ако това е релевантно за крайния изход.

Чести грешки

При воденето на спорове по чл. 92 от ЗС страните често допускат следните грешки:

1. Липса на доказателства за правно основание за самостоятелна собственост. Много от ищците твърдят, че са собственици на сградата, защото са я построили, но не представят договор за право на строеж, договор за продажба на сграда при запазване на земята или друго правно основание, което да оборим презумпцията по чл. 92 ЗС.

2. Смесване на владението със собствеността. Страните често разчитат единствено на факта, че са владеели постройката дълго време, без да представят доказателства, че владението е било самостоятелно и отделно от владението на земята, или че е съществувало правно основание за такова разграничение.

3. Неправилно определяне на статута на обекта. Както се вижда от практиката по Определение № 50042 от 6.02.2023 г., често се претендира самостоятелна собственост върху обекти, които по своята физическа характеристика (липса на основи, липса на четвърта стена) не са самостоятелни недвижими имоти, а части от сграда или премествами обекти.

4. Пренебрегване на режима на семейната имуществена общност. В спорове между бивши съпрузи, както в Определение № 442 от 31.07.2012 г., често се пропуска фактът, че ако земята е лична собственост на единия съпруг, постройката върху нея също става негова лична собственост, освен ако не е доказано, че е изградена със средства от общата имуществена маса и има споразумение за различен режим.

Как се води казусът

За страната, която претендира собственост върху постройката (ищците), стратегията трябва да бъде насочена към оборване на презумпцията по чл. 92 ЗС. Те трябва да представят доказателства за правно основание, което да разграничава собствеността на земята от собствеността на сградата. Това може да бъде договор за право на строеж, договор за продажба на сграда, в който е изрично посочено, че земята остава собственост на продавача, или друг правен титул. Важно е да се докаже, че постройката е самостоятелен обект на собственост, с ясни граници и характеристики, които я отличават от земята.

За страната, която се брани и твърди, че е собственик на земята и следователно на постройката (ответниците), стратегията е да се разчита на презумпцията по чл. 92 ЗС. Те трябва да докажат, че са собственици на поземления имот и че не съществува правно основание, което да прехвърля собствеността на сградата на трето лице. Ако постройката няма характеристиките на самостоятелен имот (например липса на основи), това допълнително укрепва позицията, че тя следва правната съдба на земята или на основната сграда.

В процеса на доказване е критично да се представят строителни книжа, разрешителни за строеж, договори за извършване на строителство и доказателства за произхода на средствата за изграждане на обекта. Съдът ще оцени дали тези доказателства са достатъчни, за да се оборим законната презумпция в полза на собственика на земята.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 92 ЗС

• Решение № 15 от 11.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1299/2010 г — Макар и в обем на идеална част, правото на собственост на съсобственика включва трите правомощия – да се владее собствената идеална част, да се ползва съвместно с другите съсобственици и да се разпорежда с нея, макар и при известни ограничения предвид правото на изкупуване.
• Решение № 291 от 11.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 959/2010 г — Законът забранява неоснователното обогатяване на едно лице за сметка обедняването на друго.