Как се определят общите части на сградата при етажната собственост?

Практическият спор, който най-често възниква във връзка с чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС), е свързан с определянето на правния статут на конкретни елементи от сградата. В много случаи собствениците на отделни апартаменти или офис помещения влизат в конфликт относно това дали дадена конструкция, инсталация или пространство е частна собственост на един от тях, или е общо имущество на всички етажни собственици. Този въпрос е критичен, защото от отговора му зависи кой е длъжен да поддържа елемента, кой поема разходите за ремонт и кой има право да го ползва или да ограничава достъпа до него. Честотата на тези спорове се дължи на сложността на съвременните сгради и на липсата на ясни разпоредби в индивидуалните актове за учредяване на етажната собственост, което налага прилагането на императивната норма на закона.

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС дефинира изчерпателно, но с отворен край, кои части от сградата се считат за общи. Законът изброява конкретни елементи, които по своята същност са неразривно свързани с конструкцията или с общото ползване. Към общите части принадлежат: земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера.

Важно е да се отбележи, че списъкът не е затворен. Нормата завършва с клауза, която включва „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване“. Това позволява на съдилищата да квалифицират като общи части и други елементи, които не са изрично посочени, но изпълняват подобна функция.

Алинея 2 на чл. 38 ЗС предвижда изключение. Тя допуска частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат уговорени като общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Това означава, че по договор или в акта за учредяване на етажната собственост може да се определи, че например определена инсталация или покривна плоча е обща само за собствениците на конкретни апартаменти, а не за цялата сграда.

Алинея 3, макар и непълна в предоставения текст, подсказва ограниченията върху разпореждането с общите части, което е предмет на допълнителни спорове за допустимост на действията на отделни собственици.

Как съдилищата прилагат нормата

Върховният касационен съд (ВКС) е формирал устойчива практика по прилагането на чл. 38, ал. 1 ЗС, която се отразява в множество определения. Анализът на предоставените актове разкрива следните ключови изводи:

Първо, съдът подчертава, че всеки етажен собственик има право да предяви иск срещу трето лице за защита на обща част от сградата. В Определение № 146 от 28.03.2019 г. по гр. д. № 1921/2018 г. на ВКС се посочва, че при уважаване на иск по чл. 108 ЗС съдът следва да постанови не само осъдителен, но и установителен диспозитив, в който да посочи на каква част от спорната вещ ищецът е собственик. Това означава, че защитата на общите части не е привилегия само на управителния съвет, а е право на всеки отделен собственик, което включва и установяването на правото на собственост върху идеалната част от общата вещ.

Второ, съдилищата разграничават фактическите обстоятелства от правната квалификация на елементите. В Определение № 74 от 15.02.2019 г. по гр. д. № 2575/2018 г. на ВКС се разглежда спор, свързан с огради и достъп до имоти. Съдът отбелязва, че въпросите за конкретни факти, като наличие на резе на врата или пречки за упражняване на собствеността, не са от решаващо значение за изхода на делото, ако не са твърдени в исковата молба. Това подчертава, че при спорове за общи части, страните трябва да формулират ясно кои елементи от сградата считат за общи и какви действия на ответника нарушават това право.

Трето, при делбени производства, свързани със сгради в етажна собственост, съдът анализира дали обектите имат самостоятелно съществуване. В Определение № 5559 от 2.12.2025 г. по гр. д. № 420/2025 г. на ВКС се посочва, че предмет на иска за делба са самостоятелните обекти в сградата. Ако един имот няма самостоятелно съществуване, а е съставна част от общ парцел, съдът отхвърля иск за делба на самостоятелните обекти и съответните идеални части от урегулирания поземлен имот, без да уточнява размера на тези идеални части, тъй като не е бил сезиран с такъв предмет. Това показва, че връзката между земята (обща част по чл. 38 ЗС) и сградата е тясна и процесуално свързана.

Четвърто, съдът изисква въззивният съд да обсъди всички твърдения и възражения на страните относно статута на частите. В Определение № 5236 от 18.11.2024 г. по гр. д. № 4815/2023 г. на ВКС се отбелязва, че въззивният съд е задължен да обсъди всички твърдения и възражения на страните и да изложи собствени мотиви съобразно тях. Въпреки че в конкретния случай не е допуснато касационно обжалване, практиката налага задължително мотивиране на решенията, когато се спори дали даден елемент е обща част или частна собственост.

Пето, при спорове за неоснователно облагване или нарушения, свързани с общи части, съдът преценява дали действията на ответника са неоснователни. В Определение № 74 от 15.02.2019 г. се разглежда довод за нарушение на чл. 109 ЗС (защита на собствеността) във връзка с изграждане на ограда. Съдът приема, че дори да има противоречия в мотивите, те не водят до очевидна неправилност, ако фактическите констатации не са в грубо несъответствие с доказателствата. Това означава, че при защита на общи части, ищецът трябва да докаже не само статута на елемента, но и конкретното нарушение.

Чести грешки

1. Неправилно определяне на предмета на спора. Страните често твърдят, че даден елемент е обща част, без да го опишат конкретно или без да посочат каква е връзката му с общото ползване. Съдът не може да се произнесе по абстрактни твърдения.

2. Пропускане на установителния иск. При предявяване на иск за преустановяване на смущения (по чл. 108 ЗС) върху обща част, често се забравя да се поиска и установяване на правото на собственост върху идеалната част от тази обща вещ, както изисква практиката.

3. Игнориране на възможността за уговорка по ал. 2. Страните често твърдят, че даден елемент е общ за всички, без да проверят дали в акта за учредяване на етажната собственост не е уговорено, че той е общ само за определена група собственици.

4. Смесване на фактическите и правните въпроси. В касационните жалби често се атакуват фактическите констатации на съда (например състоянието на ограда или инсталация), вместо правната квалификация на елемента като обща част.

5. Липса на доказателства за „общо ползване“. За елементи, които не са изрично изброени в чл. 38, ал. 1 ЗС, ищецът трябва да докаже, че те „по естеството си или по предназначение служат за общо ползуване“. Това често се пропуска.

Как се води казусът

За страната, която иска (ищецът): Първата стъпка е да се идентифицира конкретният елемент от сградата и да се провери дали той попада в изричния списък на чл. 38, ал. 1 ЗС. Ако не, трябва да се подготвят доказателства, че той служи за общо ползване. В исковата молба трябва да се предяви иск за установяване на правото на собственост върху идеалната част от общата вещ и иск за преустановяване на смущенията или за премахване на препятствията. Важно е да се твърдят конкретни факти за действията на ответника, които нарушават правото.

За страната, която се брани (ответникът): Отговорът трябва да е фокусиран върху две направления. Първо, да се оспори правната квалификация на елемента като обща част, като се посочи, че той обслужва само конкретни помещения или е частна собственост. Второ, да се оспорят фактическите твърдения за смущенията или нарушенията. Ако в акта за учредяване на етажната собственост има уговорка по чл. 38, ал. 2 ЗС, тя трябва да бъде представена като доказателство.

В процеса на доказване, съдът ще преценява техническата документация, строителните разрешения и фактическото състояние на сградата. Експертизите често са ключови за установяване на естеството на елементите.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 38 ЗС

• Решение № 50002 от 22.08.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2939/2022 г — С Определение № 50210 от 25.09.2023 г., постановено по настоящото дело по реда на чл.
• Решение № 402 от г. на ВКС по гр. д. № 4851/2024 г — А., за отмяна на влязлото в сила решение № 397 от 30.03.2022 г., постановено по гр.