Задълженията на собственика при кадастрална процедура: Практическо приложение на чл. 38, ал. 1 от ЗКИР

В административната практика по кадастрални спорове един от най-честите въпроси е дали административният орган е следвало да отрази в кадастралната карта границите, които собственикът е означил на място, или тези, които са изчислени от геодезиста. Често срещан спор възниква, когато собственикът твърди, че е изпълнил задълженията си по Закона за кадастъра и имотите (ЗКИР), но административният орган е пренебрегнал тези действия, позовавайки се на други документи или на липса на данни. Разпоредбата в чл. 38, ал. 1 от ЗКИР е ключова за този тип казуси, тъй като тя дефинира императивните задължения на собственика, чието изпълнение или неизпълнение пряко влияе върху крайния резултат от кадастралната процедура. Устойчивата практика на Върховния административен съд (ВАС), обхващаща над 35 решения, демонстрира, че спазването на тези задължения е предпоставка за правилно определяне на границите и за защита на правата на вещноправните субекти.

Какво точно казва разпоредбата

Чл. 38, ал. 1 от ЗКИР (в редакцията, влязла в сила с бр. 49 от 2014 г. и изменена с бр. 57 от 2016 г.) установява четири основни задължения за собственика на имота, а в случаите по т. 1, 3 и 4 – и за носителя на друго вещно право. Първото задължение е да се осигури свободен достъп в имота за извършване на работите по кадастъра. Второто, което е най-често оспорвано в съдебната практика, е задължението собственикът да означи с трайни знаци границите на имота си и да опазва тези знаци от унищожаване. Третото задължение е да представи на служител от службата по геодезия, картография и кадастър или на лицето, определено със заповед по чл. 35, ал. 2 или чл. 35б, ал. 2, акт, удостоверяващ правата му върху имота, при поискване, както и да предостави други данни съгласно наредбата по чл. 31. Четвъртото задължение е да се опазват поставените в имота геодезически знаци.

Алинея 2 на чл. 38 от ЗКИР допълва, че в случай на повреждане или унищожаване на геодезическите знаци по ал. 1, т. 4, собственикът е длъжен незабавно да уведоми службата по геодезия, картография и кадастър. Ако унищожаването е необходимо поради строителни или монтажни работи, лицето трябва да уведоми службата 7 дни преди започване на работите, а знакът се възстановява за негова сметка. Алинея 3 предвижда, че за изпълнение на задълженията по т. 1, 2 и 3 се издава удостоверителен документ от лицето по чл. 35, ал. 2.

Как съдилищата прилагат нормата

Практиката на ВАС показва, че чл. 38, ал. 1 от ЗКИР не е просто декларативна норма, а има пряко процесуално и материалноправно значение при определяне на границите.

В Решение № 2451 от 20.02.2014 г. по адм. д. № 14291/2013 г. ВАС приема, че приоритетното подреждане на критериите за определяне на границите по чл. 14, ал. 1 от Наредба № 3/2005 г. означава, че на първо място се съобразяват границите, установени от собствениците по реда на чл. 38, ал. 1, т. 2 от ЗКИР. Ако собствениците не са ги означили по този ред, но съществува материализирана граница на място (напр. подпорна стена), която съответства на действителните права, тя следва да бъде зачетена. В конкретния случай е установено, че собствениците не са означили имотите по чл. 38, ал. 1, т. 2, но границата е била материализирана с ограда, която не е била нанесена в картата. Съдът отменя заповедта за одобряване на картата, тъй като не е спазена приоритетността на източниците.

В Решение № 1374 от 31.01.2014 г. по адм. д. № 9094/2013 г. ВАС подчертава, че представянето на документи за собственост от различни лица не дава право на органите по кадастъра да откажат да изпълняват функциите си, позовавайки се на противоречиви данни. Органите са длъжни да зачетат представените документи и да отразят имотите съобразно описанието в тях. Конкуренцията на правата се решава само по съдебен ред. В случая е прието, че административният орган е бил длъжен да се съобрази с предоставените документи за собственост, издадени по реда на ЗСПЗЗ, и да ги отрази в одобрената кадастрална карта, тъй като данните в кадастралния регистър относно собствениците са факултативни.

В Решение № 4547 от 2.04.2014 г. по адм. д. № 16888/2013 г. съдът разглежда ситуация, в която част от имота попада в реализирана улица. ВАС приема, че когато регулацията е приложена към момента на одобряване на кадастралната карта, административният орган е правилно одобрил границата по регулационната линия, тъй като по същество кадастралната граница престава да съществува. Жалбоподателката не е успяла да докаже, че уличната регулация не е реализирана или че претендираните части са извън допустимите грешки по наредбата.

В Решение № 4956 от 4.05.2015 г. по адм. д. № 10022/2014 г. ВАС разглежда въпроси, свързани с отчуждаване, но нормата за представяне на документи за собственост е от значение за идентифицирането на правата. Съдът изменя решението на Министерския съвет, като вписва наследници като собственици на част от отчуждавания имот, тъй като е установено, че те са собственици, макар в първоначалния акт да е било посочено „няма данни“. Това демонстрира, че липсата на данни в кадастралния регистър не означава липса на право, ако то е установено по друг ред.

Чести грешки

Най-честата грешка на собствениците е пропускането на задължението по чл. 38, ал. 1, т. 2 от ЗКИР да означат границите на имота си с трайни знаци преди или по време на кадастралната процедура. В много случаи собствениците разчитат единствено на нотариалния акт или на старите скици, без да осигурят физическо означаване на границите на терена.

Втората честа грешка е отказът на административните органи да зачетат представените документи за собственост, позовавайки се на наличие на противоречиви данни или на липса на регистрация. Както е посочено в практиката, органите по кадастъра нямат правомощия да преценяват доказателствената сила на документите за собственост и да дават приоритет на един пред друг.

Трета грешка е пренебрегването на материализираните граници на място (огради, стени, живи плетове), когато липсват официални означения по чл. 38. Съдилищата приемат, че при липса на означени знаци, материализираната граница, съответстваща на действителните права, има приоритет пред изчислителни методи.

Четвърта грешка е липсата на уведомление до службата по геодезия, картография и кадастър при унищожаване на геодезически знаци поради строителни работи, както се изисква по чл. 38, ал. 2 от ЗКИР. Това води до необходимост от възстановяване на знаците за сметка на лицето и може да забави процедурата.

Как се води казусът

За страната, която иска промяна в кадастралната карта (жалбоподател), стратегията трябва да се фокусира върху доказването на изпълнението на задълженията по чл. 38, ал. 1 от ЗКИР. Първата стъпка е да се представят доказателства, че границите са били означени с трайни знаци, или че съществува материализирана граница на място, която съответства на правата на собственика. Втората стъпка е да се представят всички актове за собственост, независимо от противоречията с други документи, тъй като органите са длъжни да ги зачетат. Третата стъпка е да се оспори заповедта за одобряване на кадастралната карта, като се посочи, че административният орган е нарушил приоритетността на източниците за определяне на границите, дефинирана в Наредба № 3/2005 г., във връзка с чл. 38 от ЗКИР.

За страната, която се брани (административният орган или друг участник в процедурата), защитата трябва да се базира на доказването, че собственикът не е изпълнил задълженията си по чл. 38, ал. 1 от ЗКИР – т.е. не е означил границите и не е осигурил достъп за извършване на работите. В такива случаи административният орган има право да определи границите по други източници, посочени в Наредба № 3/2005 г. Освен това, ако има реализирана регулация или строителни работи, които са променили терена, това трябва да се докаже с техническа документация, както е прието в практиката по Решение № 4547 от 2.04.2014 г.

Важно е да се отбележи, че чл. 38 от ЗКИР е материалноправна норма, а не процесуална. Обжалването на актовете по кадастралната процедура се извършва по реда на АПК, като заповедите за одобряване на кадастралната карта се обжалват пред административните съдилища. Срокът за обжалване е 14 дни от обявяването на заповедта. Таксите за обжалване се определят съгласно Тарифата за държавните такси, събирани от съдилищата, прокуратурата, следствените органи и адвокатските съвети. В предоставения материал не са посочени конкретни размери на такси или специфични процесуални срокове, различни от общите по АПК, поради което се препоръчва консултация с актуалните нормативни актове за точните суми и срокове за конкретния казус.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu