Иск по чл. 54, ал. 2 ЗКИР: Как се защитава собствеността при грешки в кадастралната карта?

В практиката на адвокатските кантори един от най-честите и емоционално натоварени спорове е този, свързан с несъответствия между реалното владение на имот и неговото отразяване в кадастралната карта и кадастралните регистри (ККР). Когато собственикът установи, че имотът му е заснет погрешно, с грешни граници или като част от съседен имот, той има право да предяви иск по чл. 54, ал. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Този иск има за цел да се установи за собственик на реална част от имот, която е заснета погрешно в ККР. Практиката на Върховния касационен съд (ВКС) по тази норма е изключително богата и устойчива, като само в предоставения материал са анализирани над 70 решения, които очертават строгите граници на допустимост и обоснованост на такива искове.

Какво точно казва разпоредбата

Важно е да се направи уточнение, тъй като в предоставения материал за „действащ текст“ е включен фрагмент от чл. 54 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), който се отнася до дължимите суми по решение на общото събрание на адвокатска колегия и заповедите за изпълнение. Тази норма няма връзка с исковото производство по чл. 54, ал. 2 ЗКИР. В реалните съдебни актове, цитирани по-долу, нормата, която се прилага, е чл. 54, ал. 2 от ЗКИР. Тази разпоредба позволява на собственик да предяви иск за признаване за установено в отношенията между страните, че е собственик на реална част от имот, заснета погрешно в ККР. Искът е конститутивен по своята същност, тъй като води до промяна в регистъра, и е насочен срещу лицето, в чийто имот е заснета погрешно реалната част.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на решенията на ВКС показва, че съдът прилага строги критерии за допускане на касационно обжалване и за материалноправната обоснованост на иска. Ето основните изводи, извлечени от конкретните актове:

1. Касационното обжалване не е допустимо при фактически спорове. В Определение № 3607 от 9.07.2025 г. по гр. д. № 2990/2024 г. на ВКС, I г. о., съдът подчертава, че въпроси, свързани с приложението на чл. 200 от ЗУТ, когато имотът следва да се отрази съобразно кадастрален план от 1988 г., а не по действащи регулационни планове, са фактически, а не правни. Следователно, те не могат да бъдат основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 ГПК.

2. Липса на „очевидна неправилност“ като основание за допускане. В същото Определение № 3607 от 9.07.2025 г. ВКС разяснява, че за да е налице „очевидна неправилност“ по смисъла на чл. 280, ал. 2 ГПК, тя трябва да е съществена до степен, която да може да бъде констатирана без реален анализ на доказателствата. Ако въззивният съд е приложил закона правилно и в съответствие с трайната практика, липсват основания за допускане на касация.

3. Кадастралният план не създава права. В Определение № 410 от 23.07.2018 г. по гр. д. № 4524/2017 г. на ВКС, II г. о., се приема, че кадастралният план не създава и не отнема права, а само сочи начина, по който се ситуират обектите на правото на собственост. Искът по чл. 54, ал. 2 ЗКИР защитава трансформацията по право на собствеността при нов регулационен ред, но не може да се базира на доводи, които са процесуални нарушения или липса на отговори на въпроси, извън предметната рамка на спора.

4. Строга преценка за допустимост при наследници. В Определение № 2100 от 28.04.2025 г. по гр. д. № 3827/2024 г. на ВКС, I г. о., съдът отхвърля касационната жалба на наследници, като приема, че въззивният съд е приложил правилно нормите на ЗПИНМ, ЗТСУ и ЗУТ. Не са налице нарушения на императивни норми или грубо нарушаване на логическите правила, което прави допускането на касация недопустимо.

5. Отхвърляне на иск за по-малка площ. В Определение № 983 от 5.03.2024 г. по гр. д. № 578/2023 г. на ВКС, I г. о., се потвърждава отхвърлянето на иск по чл. 54, ал. 2 ЗКИР за признаване на собственост върху реална част с площ от 12 кв. м. В случая съдът приема, че въззивното решение не страда от очевиден порок и не е приложен законът в обратния му смисъл. Това показва, че дори при наличие на техническа грешка, искът може да бъде отхвърлен, ако не е доказана правната основа за претенцията.

Чести грешки

Въз основа на цитираните решения, страните често допускат следните процесуални и материалноправни грешки:

• Смесване на фактически и правни въпроси: Касаторите често поставят въпроси, които са фактическа преценка на доказателства (например кое измерване е по-точно), и ги представят като правни въпроси за допускане на касация.
• Неправилно тълкуване на „очевидна неправилност“: Страните често твърдят, че решението е неправилно, защото не са съгласни с изводите на съда, без да докажат, че е приложена отменена или несъществуваща норма.
• Игнориране на регулационния ред: В Определение № 410 от 23.07.2018 г. се подчертава, че въпроси, свързани с регулационните планове, не са от категорията, обуславяща крайния правен резултат по иска по чл. 54, ал. 2 ЗКИР, ако не са пряко свързани с установяването на собствеността.
• Липса на доказателства за правната основа: Както се вижда от Определение № 983 от 5.03.2024 г., самата техническа грешка в ККР не е достатъчна, ако не е доказано, че ищецът е собственик на реалната част по материалноправен титул.

Как се води казусът

За страната, която предявява иска (ищца):

1. Доказателствена база: Необходимо е да се представят документи, доказващи правото на собственост върху реалната част (нотариални актове, решения по чл. 108 ЗС, данъчни оценки). Трябва да се направи сравнителен анализ между титула и заснетото в ККР.
2. Съдебно-техническа експертиза: Почти винаги се налага назначаване на вещо лице, което да извърши сравнително заснемане и да определи точните граници на реалната част, заснета погрешно.
3. Правилно определяне на ответника: Искът се предявява срещу лицето, в чийто имот е заснета погрешно реалната част на ищеца.

За страната, която се брани (ответника):

1. Оспорване на фактическата обоснованост: Да се оспори експертизата, ако тя не отчита всички исторически данни или регулационни планове.
2. Процесуални възражения: Да се твърди, че искът е недопустим, ако не е спазен редът за предварително производство или ако липсва правен интерес.
3. Възражение срещу допускането на касация: Ако делото стигне до ВКС, да се твърди, че поставените въпроси са фактически и не са от общо правно значение, както е прието в Определение № 3607 от 9.07.2025 г.

Процесуални особености при обжалване

Производството по чл. 54, ал. 2 ЗКИР е редовно исково производство. Решенията на въззивните съдилища подлежат на касационно обжалване само при наличие на основанията по чл. 280 ГПК. Както се вижда от повечето цитирани определения (напр. Определение № 2100 от 28.04.2025 г., Определение № 983 от 5.03.2024 г.), ВКС често НЕ допуска касационно обжалване, тъй като споровете по чл. 54, ал. 2 ЗКИР са силно фактологични и зависят от конкретните доказателства по делото.

При отхвърляне на касационната жалба, жалбоподателят дължи разноски на ответника по касация. В цитираните актове размерът на разноските за адвокатско възнаграждение варира: в Определение № 3607 от 9.07.2025 г. са присъдени 3000 лв., в Определение № 2100 от 28.04.2025 г. – 1200 лв., а в Определение № 983 от 5.03.2024 г. – 1200 лв. Разноските се определят на основание чл. 78, ал. 3 ГПК и чл. 80 ГПК, съобразно представените договори за правна защита и съдействие.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 54 ГПК

• Решение № 657 от 5.11.2024 г. на ВКС по гр. д. № 837/2024 г — ГПК съдът следва да извърши делбата именно на имотите, за които тя е била допусната, т.
• Решение № 50078 от 19.02.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3205/2022 г — Като е предявен установителен иск и предметът му е идентичен с този по предявения ревандикационен иск в неговата установителна част, с уважаването на последния в тази му част, спорът за собствеността на реална част се разрешава и като последица от това, съгласно правилото на чл.