Какво става с делото, ако имотът или правото се продаде по време на съдебния процес?

Един от най-честите практически проблеми в гражданското съдебно производство е ситуацията, в която спорът за собственост или друго вещно право е висящ пред съда, но в същото време обектът на спора – например недвижим имот или вземане – бъде прехвърлен на трето лице. Купувачът или правоприемникът често се пита дали трябва да встъпи в делото, дали решението ще го обвързва и какви са последиците за неговите права. Този въпрос се решава чрез разпоредбата на чл. 226 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), която установява принципа на процесуалното приемство. Практиката на Върховния касационен съд (ВКС), обобщена в над сто решения, показва, че правилното тълкуване на тази норма е критично за защитата на правата на страните, особено когато се засягат права върху недвижими имоти и действията на вписването.

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 226 ГПК е структурирана в три алинеи, които дефинират правния режим при прехвърляне на спорното право в хода на производството.

Съгласно ал. 1, ако в течение на производството спорното право бъде прехвърлено върху другиго, делото следва своя ход между първоначалните страни. Това означава, че по принцип процесът не се прекъсва и не се заменя автоматично с нов участник. Първоначалният ищец и първоначалният ответник остават формални страни по делото, дори ако вече не са субекти на материалното право.

Ал. 2 предоставя възможност за активна намеса на приобретателя. Той може да встъпи в делото или да бъде привлечен като трето лице. Важното ограничение е, че приобретателят може да замести своя праводател само при условията на чл. 222 ГПК. Това означава, че пълното процесуално приемство (заместването на страната) не е автоматично, а е обвързано със специфични законови изисквания за встъпване.

Най-важната част от нормата е в ал. 3. Тя предвижда, че постановеното решение във всички случаи съставлява пресъдено нещо и спрямо приобретателя. Това е израз на принципа, че съдебният акт обвързва правоприемниците. Съществува обаче съществено изключение: силата на пресъденото нещо не важи спрямо действията на вписването, когато се отнася за недвижим имот (връзка с чл. 114 от Закона за собствеността), и за придобиване на собственост чрез добросъвестно владение (връзка с чл. 78 от Закона за собствеността), когато се отнася за движими вещи. Това изключение защитава добросъвестните придобиватели, чиито права са защитени чрез публични регистри или чрез факта на владението.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на практиката на ВКС демонстрира няколко ключови извода за приложението на чл. 226 ГПК.

Първо, ВКС потвърждава, че смъртта на страна по делото и последващото встъпване на наследниците се третира като прехвърляне на право по смисъла на чл. 226 ГПК. В Решение № 306 от 21.12.2013 г. по гр. д. № 1068/2013 г., I г. о. на ВКС, съдът разглежда случай, в който един от касаторите умира след подаване на жалбата. Съдът приема встъпването на наследниците му по реда на чл. 226 ГПК и постановява решение, с което признава качеството им на наследници и разпределя правата върху идеалната част от имота. Това показва, че нормата се прилага и при универсално правоприемство.

Второ, ВКС дефинира кога е налице „прехвърляне на спорното право“ по смисъла на ал. 1. В Решение № 273 от 5.05.2026 г. по гр. д. № 2638/2024 г., II г. о. на ВКС, се посочва, че прехвърлянето е налице, когато в течение на висящо гражданско дело правата на праводател на страна по делото, която не е участвала в процеса по предявен конститутивен иск, се прехвърлят. В това решение се разглежда спор за изкупуване на идеални части от земеделски имоти, където правата на съсобствениците са променени. Съдът прилага чл. 226 ГПК, за да определи обвързващата сила на решението спрямо тези, които са придобили права в хода на производството.

Трето, нормата е тясно свързана с въпросите за давностното придобиване и владението. В Определение № 1124 от 9.03.2026 г. по гр. д. № 3661/2025 г., I г. о. на ВКС, се допуска касационно обжалване по въпроси, свързани с чл. 226 ГПК и чл. 79, ал. 2 ЗС. Съдът обсъжда дали ищцовото дружество и неговите праводатели са владели имота и дали от това е придобил права. Това показва, че чл. 226 ГПК е инструмент за проследяване на правната история на имота, когато владението се прехвърля между различни субекти в хода на делото.

Четвърто, ВКС подчертава процесуалните задължения на съда при наличие на пресъдено нещо, което може да е обвързващо за правоприемници. В Решение № 36 от 26.04.2021 г. по гр. д. № 1974/2020 г., II г. о. на ВКС, се разглежда ситуация, в която е наведено възражение за наличие на сила на присъдено нещо на друго решение, което е заявено пред първата инстанция, но доказателства не са събрани, а се представят едва с въззивната жалба. ВКС отменя въззивното решение и връща делото, като указва, че съдът е бил длъжен да приеме и обсъди доказателствата за пресъдено нещо, което обвързва страните и техните праводатели. Това е пряко приложение на логиката на чл. 226, ал. 3 ГПК – решението обвързва правоприемника, но съдът трябва да установи тази връзка чрез доказателства.

Чести грешки

При прилагането на чл. 226 ГПК страните и дори съдилищата допускат характерни грешки, които водят до отмяна на актове или загуба на права.

Първа грешка е допускането, че приобретателят автоматично става страна по делото. Както е видно от текста на нормата, делото следва своя ход между първоначалните страни. Приобретателят трябва активно да встъпи или да бъде привлечен, за да има процесуални права като страна.

Втора грешка е игнорирането на изключението за действията на вписването. Страните често смятат, че решението по делото автоматично обезсилва вписването на новия собственик в имотния регистър. Това е неверно за добросъвестни придобиватели, чийто права са защитени от чл. 114 ЗС.

Трета грешка е непредставянето на доказателства за правоприемството. В Решение № 36 от 26.04.2021 г. се вижда, че липсата на доказателства за връзката между праводателя и правоприемника или за съществуването на друго влязло в сила решение, което обвързва правоприемника, води до процесуални нарушения.

Четвърта грешка е объркването между встъпване по чл. 226 ГПК и встъпване по чл. 222 ГПК. Заместването на страната е възможно само при условията на чл. 222 ГПК. Ако приобретателят не изпълни тези условия, той остава трето лице, а не страна, което ограничава правата му за обжалване и за представяне на доказателства.

Как се води казусът

За страната, която е придобила правото в хода на делото (приобретателят), стратегията включва няколко стъпки. Първо, следва да се прецени дали е по-изгодно да встъпи като трето лице или да поиска замяна на праводателя си. За да направи последното, той трябва да докаже изпълнението на условията по чл. 222 ГПК. Ако встъпва като трето лице, той трябва да ангажира доказателства за своето право и да оспори претенциите на другата страна, като се позове на защитите, предвидени в чл. 226, ал. 3 ГПК (например добросъвестно придобиване).

За страната, която се брани (първоначалният ответник или ищец), е важно да следи дали правото е прехвърлено. Ако е, тя може да поиска привличането на приобретателя като трето лице, за да гарантира, че решението ще има сила на пресъдено нещо и спрямо него. Особено внимание следва да се обърне на доказателствата за вписването или владението, ако се спори за прилагането на изключенията от чл. 226, ал. 3 ГПК.

В случай на спор за пресъдено нещо, както е в Решение № 36 от 26.04.2021 г., страната трябва да настоява пред съда да изиска и обсъди съдебните актове, които твърди, че обвързват правоприемниците ѝ. Отказът на съда да приеме тези доказателства е основание за отмяна на решението.

Процесуални аспекти

Нормата е процесуална и се прилага в рамките на гражданското производство. Актовете, с които се разрешават въпросите за встъпване и правоприемство, са определенията на съда. Тези определения подлежат на обжалване по реда на чл. 274 ГПК, ако засягат правата на страните.

Сроковете за обжалване на определенията, с които се отказва встъпване или се преценява правоприемството, са едномесечни за частните жалби, ако не са предвидени други срокове за конкретни определения. Таксите за обжалване зависят от вида на жалбата и стойността на спора, ако е имуществен. В предоставените материали не са посочени конкретни размери на такси за определения по чл. 226 ГПК, но се споменават такси за касационно обжалване на крайни решения (напр. 195.99 евро в Определение № 1124 от 9.03.2026 г.).

Важно е да се отбележи, че чл. 226 ГПК се прилага и в търговското производство, макар и с препратки към Кодекса за задълженията и договорите (чл. 226 КЗ), както се вижда от заглавията на други решения в материала. В гражданското производство обаче нормата е самостоятелна и се прилага директно.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 226 ГПК

• Решение № 415 от 12.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 515/2009 г — Несвоевременното издаване на тези документи, лишава заявителя от правото да получи пенсия от датата на придобиване на правото (чл.
• Решение № 229 от 12.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1875/2009 г — То е близко до задължението да се предаде определена вещ, поради което следва да се приеме, че според естеството му то е търсимо, т.е.