Какво реално получавате, когато придобивате поземлен имот?
Често срещано е убеждението сред клиентите ни, че правото на собственост върху парцел им гарантира неограничен контрол върху всеки обект или предмет, намиращ се на терена. В българското право този механизъм се определя като приращение и е нормативно уреден в чл. 92 и чл. 93 от Закона за собствеността (ЗС). Институтът има своите корени в римското право, базирайки се на принципа superficies solo cedit, което означава, че „повърхността следва земята“.
Дефиниция и условия за приложение на приращението
Приращението представлява правен институт, посредством който титулярът на основната вещ (в случая – земята) става собственик на всичко, което е физически свързано с нея, независимо дали това съединяване е станало по естествен или по изкуствен път.
1. Естествено приращение (наноси и отлагания)
Този вид приращение настъпва без човешка намеса. Класически пример е ситуацията, при която при наводнение река оставя наноси върху частен имот – те се придобиват от собственика на имота съгласно чл. 92, ал. 1 ЗС. Важно е да се отбележи, че речните корита и морските брегове са държавна собственост. Следователно, частният собственик придобива приращението само до границата на публичната собственост.
2. Изкуствено приращение (сгради и насаждения)
Ако изградите къща или засадите лозе на ваш собствен терен, вие ставате собственик и на съответната сграда или насаждения. Законът действа с презумпцията, че лицето, което е собственик на земята, е и титуляр на всичко, което е издигнато или посадено върху нея.
Основни изключения от общото правило
- Самостоятелни обекти: Когато сградата е вписана в Имотния регистър като самостоятелен обект преди възлагането на земята, разпоредбите на чл. 92 ЗС не се прилагат автоматично (виж Тълкувателно решение № 5/2017 г. на ВКС).
- Публични продажби: При продажби на публична търг, ако сградата не е описана и оценена като отделен обект, собствеността върху нея не преминава автоматично към купувача на земята, освен ако тя не е несамостоятелен обект.
Практически аспекти и правна природа
Приращението е оригинерен начин за придобиване на право. Това означава, че правото възниква директно на основание закон, а не чрез правопредаване от предишен титуляр.
За недвижими имоти придобиването на собственост става с вписване в Имотния регистър, като фактът на приращение служи като материалноправно основание за извършване на това вписване.
Приложението на чл. 92 ЗС е обусловено от липсата на изрична уговорка за противното в учредителния или прехвърлителния договор.
Отговори на най-често задавани въпроси
1. Ставам ли собственик на сградата, ако купя земята?
Ако сградата е несамостоятелен обект – да, приращението действа. Ако обаче е регистрирана като самостоятелен обект, е необходим отделен нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху сградата.
2. Кому принадлежат наносите от река върху моя имот?
Те стават ваша собственост по силата на приращението, но само в рамките на границата на публичната собственост.
3. Дължа ли данък при придобиване по приращение?
Не, тъй като приращението не представлява правопредаване, то не подлежи на облагане с данък.
—
Придобиването по приращение е сложен правен институт, но познаването на правилата е във ваша полза.
**Advocast** — защита на вашите имотни права.
📞 +359 888 30 82 82
📧 law@rashkov.eu
🌐 advocast.bg
Забележка: Предоставената информация е с образователна цел. За индивидуална правна стратегия се обърнете към нас.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu