Собствеността върху избени помещения и прилежащи части: Правна квалификация по чл. 37 от Закона за собствеността
В съдебната практика на Върховния касационен съд (ВКС) често възникват спорове относно правния статут на помещения, които не са самостоятелни жилищни обекти, но са физически свързани с тях или с общите части на сградата. Най-честият казус засяга избените помещения, таваните и зимниците, чието правно положение е уредено в чл. 37 от Закона за собствеността (ЗС). Практиката показва, че много собственици и придобиватели на имоти допускат грешки при определянето на обхвата на правото на собственост, погрешно квалифицирайки тези части като самостоятелни обекти или, обратно, като общи части, които не могат да бъдат предмет на индивидуална собственост.
Разпоредбата в чл. 37 ЗС е ключова за разграничаването на индивидуалната собственост от общата и за определянето на принадлежността на споменатите помещения. Устойчивата практика, обхващаща над петдесет решения на ВКС, потвърждава, че избените помещения, предназначени за обслужване на жилищните обекти, не са самостоятелни обекти на собственост, а представляват принадлежност към тях. Това означава, че правото на собственост върху жилището автоматично включва и правото върху прилежащото избено помещение, освен ако изрично не е уговорено друго при прехвърляне на имота.
Какво точно казва разпоредбата
Член 37 от Закона за собствеността, в редакцията си, изменена с Държавен вестник, бр. 31 от 1990 г., установява правния режим на етажите и частите от етажи. Текстът предвижда, че етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици. Тези собственици могат да бъдат държавата, общините, както и други юридически или физически лица.
Нормата има за цел да легитимира възможността за индивидуална собственост върху части от сграда, които са функционално обвързани с основния обект (жилището или търговския обект). Ключовият елемент е връзката „придадени към тях“. Това означава, че правото на собственост върху тавана или зимника не е независимо, а е производно и следва съдбата на основния обект, към който е придадено. В контекста на практиката, тази норма се прилага в тясна връзка с чл. 98 ЗС, който дефинира принадлежността като вещ, която служи за осигуряване на нормалното използване на основната вещ.
Как съдилищата прилагат нормата
Върховният касационен съд е формирал ясни и последователни изводи относно приложението на чл. 37 ЗС, особено във връзка с избените помещения. Ето основните правни позиции, изведени от предоставените актове:
1. Избените помещения са принадлежност, а не самостоятелен обект. В Решение № 27 от 30.03.2022 г. по гр. д. № 2741/2021 г. на ВКС, I г. о., съдът приема, че съгласно разпоредбите на чл. 37 и чл. 98 ЗС, избените помещения, предназначени да служат като складови помещения към жилищните обекти в сградата, представляват принадлежност към жилищните обекти и следват собствеността върху сградата. Съдът подчертава, че собствеността върху избеното помещение следва собствеността върху жилищния обект. В конкретния казус, зазиждането на входа към избеното помещение и приобщаването му към търговски обект не води до унищожаване на обекта на собственост, а само до промяна на фактическото положение, което не отменя правото на собственост на собственика на жилището.
2. Принадлежността се прехвърля заедно с основната вещ. В същото Решение № 27 от 30.03.2022 г. се посочва, че изводът, че ищецът не е придобил собствеността върху избеното помещение, е необоснован и противоречащ на чл. 98 ЗС. Тъй като избеното помещение е описано в нотариалния акт за покупко-продажба наред с апартамента, чиято принадлежност е, то се предполага, че е било предмет на сделката, освен ако не е изрично изключено.
3. Връзка с чл. 38 ЗС и общите части. В Определение № 1565 от 8.06.2023 г. по гр. д. № 4436/2022 г. на ВКС, II г. о., се разглежда приложението на чл. 37 ЗС във връзка с чл. 38, ал. 1 ЗС и чл. 92 ЗС. Практиката разграничава помещенията, които са „придадени“ към отделни обекти (по чл. 37), от тези, които са общи части (по чл. 38). Ако едно помещение е функционално обвързано с конкретен апартамент, то не е обща част, а принадлежност.
4. Процесуален достъп до касация. В Определение № 502 от 9.12.2019 г. по гр. д. № 2250/2019 г. на ВКС, II г. о., се обсъжда въпросът за допустимостта на касационно обжалване на решения, свързани с чл. 37 ЗС и чл. 108 ЗС (негаторен иск). Съдът анализира дали спорът има значение за правото, като често въпросите за квалификацията на избените помещения се разглеждат като правни въпроси с общо значение, особено когато има противоречие в практиката на долните инстанции.
5. Квалификация на спорове за владение. В Определение № 50496 от 29.11.2022 г. по гр. д. № 1947/2022 г. на ВКС, I г. о., се разглеждат искове по чл. 109 ЗС (иск за предаване на владение) във връзка с чл. 37 и чл. 38 ЗС. Практиката потвърждава, че собственикът на жилището има право да претендира владението върху прилежащото избено помещение, ако то е било незаконно отнето или задържано от трето лице или от съсед.
6. Липса на самостоятелност при регистрация. В Решение № 70 от 14.06.2022 г. по гр. д. № 3602/2021 г. на ВКС, I г. о., се подчертава, че избените помещения не са самостоятелни обекти на собственост. Това има практическо значение за регистрацията им в имотния регистър и за възможността те да бъдат предмет на самостоятелни сделки, които не са обвързани с прехвърлянето на основния обект.
Чести грешки
При спорове, свързани с чл. 37 ЗС, страните в процеса често допускат следните грешки:
1. Погрешна квалификация на избеното помещение като самостоятелен имот. Много собственици смятат, че могат да продадат избеното помещение отделно от апартамента, без да го включат в сделката. Практиката на ВКС (Решение № 27 от 30.03.2022 г.) е категорична, че то е принадлежност и следва основния обект, освен при изрично уговорено изключване.
2. Смесване на общи части с принадлежности. Често се твърди, че избата е обща част на сградата (по чл. 38 ЗС), въпреки че е функционално обвързана с конкретен апартамент. Това води до грешни искове за преустановяване на смущения или за преобразуване на право на собственост.
3. Необосновани претенции за унищожаване на вещта. В казуси, където входът към избата е зазидан (както в Решение № 27 от 30.03.2022 г.), собствениците понякога твърдят, че вещта е унищожена. Съдът приема, че приобщаването към съседен обект не е унищожаване, а промяна на фактическото положение, което не отменя правото на собственост.
4. Липса на доказателства за принадлежност. Ищеците често не представят нотариални актове или схеми, в които избеното помещение е описано наред с жилищния обект. Без такива доказателства, доказването на принадлежността е затруднено.
5. Грешен избор на правно основание. Използването на чл. 108 ЗС (негаторен иск) вместо чл. 109 ЗС (иск за предаване на владение) или обратно, в зависимост от това дали се оспорва правото на собственост или само владението.
6. Игнориране на специфичните режими за земеделски земи. Въпреки че чл. 37 ЗС се отнася за сгради, в някои случаи се смесват с норми от ЗСПЗЗ (Закон за специалните правила за земеделски земи), както се вижда от Определение № 775 от 12.03.2025 г., което разглежда чл. 37б ЗСПЗЗ. Трябва да се прави ясно разграничение между собствеността върху сгради и правата върху земеделски земи.
Как се води казусът
За страната, която иска (ищец/собственик на жилището):
1. Доказателства за собственост: Представяне на нотариален акт, в който избеното помещение е описано наред с жилищния обект или е посочено като принадлежност.
2. Схеми и документи: Представяне на одобрени схеми от кадастралната карта или архитектурни проекти, които показват физическата връзка и функционалната зависимост на избеното помещение от жилището.
3. Доказателства за смущение или лишение от владение: Ако се предявява иск по чл. 108 ЗС, трябва да се докаже, че ответникът смущава правото на собственост (напр. чрез зазиждане на вход). Ако се предявява иск по чл. 109 ЗС, трябва да се докаже, че ищецът е бил лишен от владение.
4. Правно основание: Посочване на чл. 37 ЗС във връзка с чл. 98 ЗС за обосноваване на принадлежността.
За страната, която се брани (ответник/съсед/трето лице):
1. Оспорване на принадлежността: Доказване, че избеното помещение не е функционално обвързано с жилището на ищеца, или че е обща част на сградата (по чл. 38 ЗС).
2. Доказателства за самостоятелна собственост: Ако ответникът твърди, че е придобил избеното помещение самостоятелно, трябва да представи нотариален акт, в който то е изрично изключено от сделката за жилището или е прехвърлено отделно.
3. Възражения срещу фактическото положение: Доказване, че промените в сградата (напр. зазиждане на вход) са извършени законно или че не засягат правото на собственост на ищеца.
4. Процесуални възражения: Оспорване на допустимостта на иска или на касационното обжалване, ако не са налице предпоставките по чл. 280 ГПК, както се вижда от Определение № 775 от 12.03.2025 г. и Определение № 4023 от 29.08.2025 г.
Процесуални аспекти
Според предоставените актове, споровете по чл. 37 ЗС се водят пред гражданските съдилища. Решенията на въззивните съдилища могат да бъдат обжалвани пред ВКС при наличие на предпоставките по чл. 280, ал. 1 ГПК. В Определение № 775 от 12.03.2025 г. се посочва, че не всяко правно тълкуване е основание за допускане до касация, особено ако не е обусловило решаващите изводи на въззивния съд. В Определение № 3652 от 14.07.2025 г. се допуска касационно обжалване, когато има противоречие с тълкувателни решения на ВКС. Държавната такса за касационно обжалване е в размер на 105.00 лв., както е посочено в същото определение. Определенията на ВКС за допускане или недопускане на касация не подлежат на обжалване.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 37 ЗС
- Решение № 56 от 10.04.2019 г. на ВКС по гр. д. № 6153/2007 г — Последният представлява обект на собственост, върху който се разпростира правото на ползуване, което в хипотезата на чл.
- Решение № 420 от г. на ВКС по гр. д. № 2862/2023 г — Следователно законът ограничава обратното действие на развалянето (чл.