Придобиване на собственост по чл. 77 от ЗС: Практика на Върховния касационен съд

Въпросът за начина на придобиване на вещни права е един от най-честите и комплексни казуси в гражданското съдържание. Практиката показва, че значителен брой спорове възникват не само при класическите правни сделки, но и при претенции за придобиване по давност, както и при тълкуване на административни актове като регулационни планове. Разпоредбата на чл. 77 от Закона за собствеността (ЗС) служи като основна норма, която определя изчерпателния кръг от способи за възникване на правото на собственост. Върховният касационен съд (ВКС) е формирал устойчива практика, която разграничава материалноправните основания за придобиване от процесуалните изисквания за доказване на тези факти. Настоящата статия анализира ключови изводи от решенията на ВКС, които са от значение за правната сигурност на имотите.

Какво точно казва разпоредбата

Буквалният текст на чл. 77 от ЗС е кратък, но фундаментален за вещното право. Той гласи: „Правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона.“

Разпоредбата установява три основни категории за възникване на собственост:

• Правна сделка: Това е най-разпространеният начин, включващ договор за покупко-продажба, дарение, замяна и други двустранни или едностранни волеизявления, които прехвърлят вещното право.
• Придобивна давност: Способ за придобиване на собственост чрез продължително и безпрепятствено владение, при спазване на условията за добросъвестност и срок, предвидени в закона.
• Други начини, определени в закона: Тази категория обхваща специални хипотези, предвидени в специални закони, като например придобиване чрез експроприация, наследяване, или възстановяване на собствеността по реда на специални реституционни законодателства.

Важно е да се отбележи, че текстът не допуска придобиване на собственост чрез административни актове, които не са изрично предвидени като правно основание в закона, освен ако самият закон не ги квалифицира като такова основание.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на практиката на Върховния касационен съд разкрива няколко ключови принципа, които определят как се тълкува чл. 77 от ЗС в конкретни казуси.

1. Регулирането не създава съсобственост

В Решение № 163 от 29.03.2019 г. по гр. д. № 2953/2017 г. на ВКС се приема, че способите за придобиване на вещни права съгласно чл. 77 ЗС са правна сделка, придобивна давност или друг начин, предвиден в закон. Съдът изрично подчертава, че с регулационния план за улична регулация по отменения Закон за планирането и изграждането на населените места (ЗПИНМ) не се създава съсобственост. Административният акт за одобряване на регулационен план не е правна сделка и не може самостоятелно да служи като основание за възникване на вещно право, различно от предвидените в закона. Това означава, че промяната в кадастралната основа или плана сама по себе си не прехвърля собственост.

2. Забрани за придобиване по давност върху земеделски земи

В Решение № 71 от 8.07.2021 г. по гр. д. № 3189/2020 г. на ВКС се разглежда въпросът за придобиването на имот по давност, когато става въпрос за земеделска земя. Съдът посочва, че не всички земеделски земи подлежат на възстановяване по реда на Закона за специалния режим на собствеността и управлението на земеделските земи (ЗСПЗЗ), а само тези, които са били отнети фактически или юридически от собствениците им. Въззивният съд е допуснал грешка, като е формирал извод за липса на нормативни пречки за придобиване по давност, преди да са събрани доказателства за произхода и статута на имота. ВКС подчертава необходимостта от преценка на законови забрани за придобиване по давност, особено когато имотът може да попада под специалния режим на ЗСПЗЗ или да включва части като дере и пасище, които са публична собственост или са обект на забрана за частно присвояване.

3. Съдебен контрол върху административни актове в граждански спор

В Решение № 60139 от 1.02.2022 г. по гр. д. № 1460/2021 г. на ВКС се потвърждава, че законодателят е предвидил възможността в рамките на гражданско-правния спор да се извърши съдебен контрол от общия граждански съд, но само в насока на валидност на административния акт, ако той е правно основание за придобиване на собственост. В случая се разглежда иск по чл. 108 от ЗС (отрицателен установителен иск). ВКС отменя част от въззивното решение, с което е призната собственост на ответника, и отхвърля иска за собственост за 1/2 идеална част. Това демонстрира, че когато административният акт (в случая решението по ЗСПЗЗ) е оспорен или тълкуван неправилно като основание по чл. 77 ЗС, гражданският съд е компетентен да прецени неговата валидност и правни последици за вещното право.

4. Очевидна неправилност и липса на правна легитимация

В Определение № 4667 от 20.10.2025 г. по гр. д. № 3995/2024 г. на ВКС се разглежда спор между Мюсюлманско изповедание и Община Велинград. Съдът отбелязва, че по Закона за вероизповеданията и религиозните организации (ЗВСОНИ) е без значение отреждането за обществено мероприятие и дали то е реализирано. Относно е дали имотът съществува във вида, в който е отнет, или е изменен. ВКС приема, че решението на въззивния съд не страда от очевидна неправилност, тъй като фактическите и правни изводи кореспондират на установените факти. Не е налице нарушение на императивни норми, което да води до обезсилване на акта. Това показва, че при спорове за реституция или собственост, свързани с вероизповедания, съдът изисква строга връзка между фактическото състояние на имота и правното основание за претенцията.

Чести грешки

При прилагането на чл. 77 от ЗС страните и съдилищата често допускат следните процесуални и материалноправни грешки:

• Смесване на административни актове с правни сделки: Честа грешка е твърдението, че одобряването на регулационен план или кадастрална карта автоматично прехвърля собственост. Както е видно от практиката, административният акт не е правна сделка по смисъла на чл. 77 ЗС, освен ако законът не го посочва изрично като основание за придобиване.
• Неизследване на статута на имота: Преди да се допусне придобиване по давност, съдът трябва да изясни дали имотът е публична собственост, дали попада под забранителни норми (напр. земеделски земи, гори, дерета). В Решение № 71 от 8.07.2021 г. ВКС касира решение, защото съдът не е изследвал произхода на имота и дали съществува забрана за придобиване по давност.
• Липса на указания за доказателства: Въззивният съд е длъжен да даде указания на страните, ако докладът на първата инстанция е непълен. Ако съдът не е изяснил относимите факти (напр. характер на имота), а страните не са представили доказателства, решението може да бъде обезсилено за ново разглеждане.
• Неправилно тълкуване на „други начини“: Страните често се позовават на административни решения, които не са изрично посочени в закона като основание за придобиване на собственост. ВКС изисква стриктно спазване на принципа изчерпателност на способите за придобиване.
• Игнориране на добросъвестността: При придобиване по давност, липсата на добросъвестност или наличие на забрана за придобиване по давност води до отхвърляне на иска, дори ако владението е продължително.

Как се води казусът

За страната, която претендира собственост (ищецът):

1. Определяне на основанието: Трябва ясно да се посочи дали собствеността се придобива по сделка, по давност или по друг начин. Ако е по сделка, се представят оригиналите на договорите. Ако е по давност, се доказва владението, добросъвестността и изтичането на срока.
2. Доказване на липса на забрани: Особено при земеделски земи или имоти, свързани с реституция, ищецът трябва да докаже, че имотът не е обект на забрана за придобиване по давност или че не е отнет по реда на специални закони.
3. Оспорване на административни актове: Ако административният акт е правно основание, той трябва да е валиден. В рамките на гражданския иск може да се оспори неговата валидност, но това изисква специфични доказателства.

За страната, която се брани (ответникът):

1. Възражение срещу основанието: Да се твърди, че административният акт не е правна сделка и не създава собственост (ако е приложимо).
2. Наличие на забрана: Да се докаже, че имотът е публична собственост или попада под забрана за придобиване по давност (напр. дере, пасище, държавна собственост).
3. Липса на добросъвестност: Да се докаже, че владението на претендиращия собственост не е било добросъвестно или е било прекъснато.
4. Процесуални нарушения: Да се твърди, че съдът не е изследвал относимите факти за статута на имота, което води до недопустимост на решението.

Важно е да се отбележи, че в производството по чл. 288 от ГПК (касиационно обжалване) ВКС проверява за допуснати съществени нарушения на материалния закон или за очевидна неправилност. Както е видно от Определение № 4667 от 20.10.2025 г., не всяка грешка в тълкуването на фактите е основание за касация, ако решението е мотивирано и логично.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 77 ЗС

• Решение № 517 от г. на ВКС по гр. д. № 1281/2023 г — Кооперациите не са сред адресатите на тази норма и съответно тя е неприложима по отношение на тях.
• Решение № 411 от 12.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 824/2009 г — Обжалвано е въззивното решение № V* от 10.11.2008 г., постановено по в.