Управление на общата вещ: Как се решава спорът при липса на съгласие между съсобствениците?

В практиката на българските съдилища често възникват конфликти между съсобственици на недвижими имоти, които не могат да постигнат съгласие относно начина на ползване и управление на общата вещ. Тези спорове са особено чести в случаи на наследствени имоти, където наследниците имат различни интереси, или при съвместно ползване на общи части в сгради с етажна собственост, когато решението на мнозинството засяга правата на малцинството. Правната норма, която урежда тези отношения, е чл. 32 от Закона за собствеността (ЗС). Тя предоставя механизъм за разрешаване на задънените ситуации, когато съсобствениците не могат да се договорят или когато решението на мнозинството е вредно за общата вещ.

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 32 ЗС е разделена на две основни части, които очертават реда за вземане на решения и съдебната намеса.

Съгласно ал. 1, общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Това означава, че по принцип управлението се определя от волята на мнозинството, изчислено не по брой на лицата, а по размер на идеалните им части от собствеността.

Ал. 2 предвижда изключение от принципа на мнозинството. Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ. Тази разпоредба гарантира защита на интересите на съсобственика, чиито права са застрашени от бездействието на останалите или от злоупотребата на мнозинството.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на практиката на Върховния касационен съд (ВКС) показва няколко ключови аспекта при прилагането на чл. 32 ЗС, които са от съществено значение за страните в производството.

Първо, съдът разграничава стриктно правния режим на „общите части“ от режима на „съсобствените вещи“. В Определение № 2656 от 27.05.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3316/2024 г., I г. о., ГК, се подчертава, че правните норми, уреждащи управлението и ползването на общите части, съответно на съсобствените вещи, са императивни. Това означава, че съдът е длъжен да събере служебно доказателства за статута на имота (например дали дворното място е обща част или съсобствена вещ), дори ако страните не са поискали това изрично. Целта е да се осигури приложение на императивния материален закон в обществен интерес.

Второ, съществува ясна линия на практика, която третира разпределението на ползването на съсобствени недвижими имоти по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС. В Определение № 4 от г. на ВКС по т. д. № 262/2011 г., II т. о., ТК, се цитират редица актове, включително Тълкувателно решение № 67/25.11.1969 г. по гр. д. № 67/1969 г., което утвърждава правото на всеки съсобственик да предяви иск пред съда за разпределяне на ползването, ако е невъзможно да се постигне съгласие с останалите съсобственици за съвместното ползване на имота. Това потвърждава, че съдебната намеса е последна инстанция при невъзможност за договорка.

Трето, при спорове, свързани с ползването на конкретни части от имота, като например паркоместа, съдът проверява дали искът е предявен в пределите на сезирането. В Определение № 5652 от 04.12.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3295/2024 г., II г. о., ГК, се разглежда спор за защита на ползването на паркомясто, обективирано в договор за разпределение на ползването. Съдът отбелязва, че въззивният съд се е произнесъл по предявения иск с основание чл. 109 ЗС (защита на собствеността), но в рамките на фактическата обстановка, описана в договора и проекта за строителство. Това демонстрира, че чл. 32 ЗС често се прилага в комплекс с други норми за защита на вещните права.

Четвърто, важно е да се отбележи, че не всяко оплакване за нарушение на процесуални правила при разглеждането на спора по чл. 32 ЗС е основание за касационно обжалване. В същото Определение № 5652 от 4.12.2025 г. се посочва, че оплакванията за допуснати нарушения на процесуалните правила (като необсъждане на доказателства) не са правни въпроси по смисъла на чл. 280 ГПК и не подлежат на обсъждане във фазата на допускане на касация, освен ако не водят до нищожност или недопустимост на акта.

Пето, практиката признава, че разпределението на ползването, извършено по реда на чл. 32 ЗС, създава фактическа възможност за ползване, която е закрилена от закона. В Решение № 241 от г. на ВКС по гр. д. № 892/2006 г., I г. о., се посочва, че упражняваната въз основа на извършено по реда на чл. 32 ЗС разпределение на ползването фактическа възможност за ползване е закрилена от закона. Това означава, че съдебното решение по чл. 32 ЗС има конститутивно действие за фактическото ползване на вещта.

Шесто, при наличие на арбитражно производство или други специфични процедури, приложението на фикциите за връчване и уведомяване се тълкува строго. Въпреки че в Решение № 194 от г. на ВКС по т. д. № 1402/2018 г. се разглежда чл. 32 от Закона за международния търговски арбитраж (ЗМТА), а не ЗС, принципът на добросъвестност и точното определяне на адресите за връчване е критичен и в гражданските спорове по чл. 32 ЗС, за да се гарантира правото на защита на всички съсобственици.

Чести грешки

• Объркване на общите части със съсобствена вещ. Страните често не правят разлика между режимите, което води до неправилно определяне на компетентността на съда и приложимите норми. Както е посочено в Определение № 2656 от 27.05.2025 г., статутът на имота е предпоставка за правилното прилагане на закона.
• Липса на опит за постигане на съгласие. Преди да се предяви иск по чл. 32, ал. 2 ЗС, е необходимо да се установи, че не може да се образува мнозинство или че решението на мнозинството е вредно. Искът не е допустим, ако съсобствениците не са искали да се договорят.
• Неправилно изчисляване на мнозинството. Мнозинството се изчислява по идеални части, а не по брой на съсобствениците. Грешка в това изчисление може да доведе до неправилно прилагане на ал. 1 от чл. 32 ЗС.
• Искане за разпределяне на собствеността вместо за ползването. Чл. 32 ЗС урежда ползването и управлението, а не прекратяването на съсобствеността. За прекратяване на съсобствеността се прилага чл. 33 ЗС.
• Пропускане на искането за назначаване на управител. Ако управлението на общата вещ е невъзможно от страна на съсобствениците, следва да се поиска от съда назначаване на управител, както предвижда ал. 2.
• Необосновано твърдение за „вредност“ на решението. Страната, която оспорва решението на мнозинството, трябва да докаже, че то е вредно за общата вещ, а не просто неудобно за нея.

Как се води казусът

За страната, която иска (ищецът):

1. Установяване на статута на вещта: Първата стъпка е да се определи дали вещта е обща част или съсобствена. Това изисква представяне на документи за собственост, скици или нотариални актове.
2. Доказване на невъзможност за съгласие: Трябва да се представи доказателство, че е направен опит за постигане на съгласие, който е неуспешен, или че мнозинството е взело решение, което е вредно за вещта.
3. Формулиране на искането: Искането трябва да е конкретно – например разпределяне на ползването на определена част от имота или назначаване на управител.
4. Представяне на доказателства за вредност: Ако се оспорва решение на мнозинството, следва да се представят експертизи или свидетелски показания, доказващи, че решението води до влошаване на състоянието или стойността на общата вещ.

За страната, която се брани (ответникът):

1. Оспорване на предпоставките: Да се твърди, че е възможно образуването на мнозинство или че решението на мнозинството не е вредно за общата вещ.
2. Доказване на добросъвестност: Да се представят доказателства, че управлението на вещта се извършва в интерес на всички съсобственици.
3. Възражение срещу искането за управител: Ако се иска назначаване на управител, да се твърди, че съсобствениците са способни да управляват вещта сами.
4. Проверка на процесуалните изисквания: Да се провери дали ищецът е спазил сроковете и дали е представил всички необходими документи за доказване на правото на иск.

Важно е да се отбележи, че производството по чл. 32 ЗС е исково производство пред районния съд. Решението на съда е задължително за всички съсобственици и създава правна сигурност относно начина на ползване на вещта. При обжалване, ВКС проверява за наличие на противоречие с практиката или за неправилно приложение на закона, но не преценява повторно фактическата обстановка, освен ако не е допуснато съществено нарушение на процесуалните правила.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 32 ЗС

• Решение № 15 от 11.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1299/2010 г — Макар и в обем на идеална част, правото на собственост на съсобственика включва трите правомощия – да се владее собствената идеална част, да се ползва съвместно с другите съсобственици и да се разпорежда с нея, макар и при известни ограничения предвид правото на изкупуване.
• Решение № 95 от г. на ВКС по гр. д. № 645/2012 г — Решението за разпределение на ползването следва да е еднакво за всички, тъй като то почива на едни и същи факти и обстоятелства.