Принадлежност на вещите към имота: кога съпринадлежността се прекъсва и как се доказва пред ВКС

В практиката на българските съдилища често възникват спорове относно правната съдба на обекти, които са физически свързани с основен имот, но за които страните твърдят различен правен режим. Типичен пример са сервизни помещения, пристройки, гаражи или други части от сграда, които са прехвърлени или оспорени в контекста на по-голяма сделка за недвижим имот. Правната квалификация на тези обекти като „принадлежност“ или като „самостоятелен обект“ е от съществено значение за изхода на делото, тъй като принадлежността следва съдбата на главната вещ, освен ако не е уговорено друго. Тази норма, залегнала в чл. 98 от Закона за собствеността (ЗС), е предмет на постоянна касационна практика, като Върховният касационен съд (ВКС) е формирал устойчива позиция чрез над тридесет решения. Настоящият материал анализира как съдилищата прилагат тази разпоредба в сложни казуси, включващи симулация на сделки, делба на имоти и спорове за самостоятелност на обекти.

Какво точно казва разпоредбата

Чл. 98 от ЗС установява императивна презумпция за съдбата на принадлежностите. Текстът гласи: „Принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго.“ Това означава, че по принцип правата върху принадлежността се прехвърлят, обременяват или прекратяват заедно с правата върху главната вещ. Изключението е изрично предвидено в самата норма – ако е постановено (чрез съдебно решение или административен акт) или уговорено (чрез договор) друго, принадлежността може да има самостоятелен правен режим.

В допълнение към основното правило, практиката и свързаните норми разграничават ситуацията, в която вещта е прикрепена към имота така, че не може да се отдели без повреда на имота. В такива случаи тя губи характеристиката си на самостоятелна вещ и става неотделима част от главната вещ, което я прави принадлежност по смисъла на чл. 98 ЗС. Важно е да се отбележи, че липсата на изрична уговорка в договора за прехвърляне на имот води до автоматичното прехвърляне на собствеността върху всички принадлежност.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на предоставените решения на ВКС показва, че прилагането на чл. 98 ЗС е тясно свързано с преценката на фактическата и правна обособеност на обектите. Съдът не приема механично твърденията на страните, а изисква доказателства за функционалната и физическа самостоятелност.

В Определение № 141 от 16.03.2020 г. на ВКС по т. д. № 1406/2019 г., II т. о., ТК, съдът разглежда спор за самостоятелния характер на процесни постройки. Касаторът твърди, че въззивният съд е приложил закона в противоположен смисъл, като е приел, че постройките имат самостоятелен характер, независимо от функционалната им свързаност с основната сграда и земята. ВКС констатира, че необходимостта от проверка дали въззивният съд е приложил правилно закона при формиране на изводите за фактическа и правна обособеност на прехвърлените сгради като самостоятелни обекти на правото на собственост, е несъвместима с понятието за „очевидна неправилност“. Това подчертава, че преценката дали един обект е принадлежност или самостоятелна вещ е въпрос на фактическа оценка, която изисква задълбочен анализ на доказателствата, а не само формално позоваване на чл. 98 ЗС.

В Определение № 2136 от 29.04.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2891/2023 г., II г. о., ГК, се разглежда казус, в който касаторът оспорва самостоятелността на жилищни помещения. Въззивният съд, позовавайки се на извършени съдебно-технически експертизи, е приел за установено, че процесните обекти са жилищни помещения от самостоятелен обект в сградата, притежаван от ответника. Този обект е възникнал като такъв по силата на съдебна спогодба за делба. ВКС отхвърля касационните оплаквания, като посочва, че поставените въпроси за несамостоятелност на обектите не са обуславящи за изхода на спора, тъй като съдът не е приел за установено, че те са несамостоятелни. Това решение илюстрира, че при наличие на съдебна спогодба за делба, която разграничава обектите, те се третират като самостоятелни, прекъсвайки връзката на принадлежност, ако тя е била предишна.

В Определение № 1567 от 30.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4558/2025 г., I г. о., ГК, съдът допуска касационно обжалване по въпроса дали въззивният съд е длъжен да допусне експертиза при необходимост от специални знания за установяване на релевантен за спора факт. Касаторът е твърдял, че избеното помещение е останало негова собственост, като е изключено от сделката за прехвърляне на имота. ВКС приема, че са налице предпоставки за допускане на обжалване, за да се прецени дали при провеждане на производството е съобразена практиката по поставения правен въпрос предвид рамките на спорния предмет, очертан с фактическите твърдения и събраните доказателства, включително договор с ВиК и квитанции за данъци. Това показва, че доказването на изключване на принадлежност от сделката (уговорено друго по смисъла на чл. 98 ЗС) изисква конкретни и релевантни доказателства, които понякога налагат назначаване на експертиза.

В Определение № 2044 от 21.04.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3188/2025 г., I г. о., ГК, въпреки че основният фокус е върху процесуалните нарушения, се споменава, че когато вещта е прикрепена към имота така, че не може да се отдели без повреда на имота, тя губи характеристиката си на самостоятелна вещ. Това потвърждава физическия критерий за определяне на принадлежността, който е неразривно свързан с чл. 98 ЗС.

Чести грешки

1. Липса на изрична уговорка в договора: Страните често смятат, че ако не са споменали конкретно помещение (напр. мазе или таван) в договора за продажба, то то остава собственост на продавача. Съгласно чл. 98 ЗС, ако не е уговорено друго, принадлежността следва главната вещ и преминава към купувача. Мълчанието не е уговорка за изключване.

2. Смесване на фактическа и правна самостоятелност: Страните често твърдят, че един обект е самостоятелен, защото има отделен вход или е отделно помещение. Съдът обаче изисква правна обособеност, която може да произтича от делба, заведение в имотния регистър или изрична уговорка, а не само от физическа обособеност.

3. Непредявяване на иск за отрицателна притежание или за установяване на право: При спорове за принадлежност, ако лицето твърди, че обектът не е следвал главната вещ, то трябва да докаже, че е „уговорено друго“. Липсата на такова доказателство води до отхвърляне на иска.

4. Игнориране на функционалната връзка: В Определение № 141 от 16.03.2020 г. се подчертава, че функционалната свързаност с основната сграда е ключов фактор. Страните често пренебрегват този аспект, разчитайки само на географското разположение.

5. Грешна правна квалификация на симулативни сделки: Когато се твърди, че сделката за прехвърляне на имота е симулативна, за да се запази собствеността върху принадлежност, трябва да се докажат множеството косвени доказателства, както е посочено в Определение № 141 от 16.03.2020 г. Простото твърдение за симулация не е достатъчно.

Как се води казусът

За страната, която претендира, че един обект е самостоятелен и не е следвал главната вещ (напр. продавач, който твърди, че е запазил мазето), стратегията трябва да бъде насочена към доказване на „уговорено друго“. Това включва представяне на преддоговорни документи, кореспонденция, която показва волята на страните да изключат обекта от сделката, или доказателства за отделно данъчно облагане и плащане на сметки за комунални услуги за същия период, в който е прехвърлен имотът. В Определение № 1567 от 30.03.2026 г. се акцентира върху значението на договорите с ВиК и квитанциите за данък сгради като доказателства за самостоятелност или изключване.

За страната, която се брани (напр. купувач, който твърди, че е придобил всички принадлежност), защитата се гради върху буквалното тълкуване на чл. 98 ЗС. Трябва да се подчертае липсата на изрична уговорка за изключване в нотариалния акт или договора за продажба. Освен това, трябва да се изтъкне физическата и функционалната връзка на обекта с главната вещ, както и невъзможността за отделянето му без повреда, ако е приложимо. В Определение № 2136 от 29.04.2024 г. успешната защита се базира на съдебно-технически експертизи, които потвърждават, че обектите са част от самостоятелен имот, възникнал чрез делба, което прекъсва връзката на принадлежност към предишен общ имот.

Процесуално, споровете по чл. 98 ЗС обикновено се водят като искови производства за собственост или за установяване на право. Касационното обжалване на въззивните решения се извършва по реда на чл. 280 и чл. 288 от ГПК. ВКС допуска касационно обжалване, ако решението е противоречи на практиката на ВКС или ако е допуснато нарушение на материалния закон. Таксите за касационно обжалване и разноските за адвокатско възнаграждение се определят съобразно изхода на делото, както е видно от присъдените суми в предоставените определения (напр. 18 000 евро в Определение № 2044 от 21.04.2026 г. и 2 800 лева в Определение № 2136 от 29.04.2024 г.).

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 98 ЗС

• Решение № 118 от 2.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6772/2013 г — Когато едно такова пречиствателно съоръжение за отпадъчни води е изградено, за да обслужва няколко сгради или няколко отделни обекта в една и съща сграда, то представлява по естеството си обща част по смисъла на чл.
• Решение № 182 от 12.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 601/2010 г — Критерият, който определя имота като неподлежащ на възстановяване е застрояването му и законността на строителството.