Право на строеж и собственост върху постройка: Тълкуване и практика по чл. 63 от ЗС

В практиката на българските съдилища един от най-честите и сложни правни спорове засяга разграничението между правото на строеж и правото на собственост върху изградената постройка. Този конфликт възниква, когато лицето, което е извършило строителството, претендира собственост само на основание факта на построяването, без да е надлежно учредило право на строеж, или когато собственикът на земята се опитва да прехвърли постройката отделно от терена. Разпоредбата на чл. 63 от Закона за собствеността (ЗС) е централният нормативен акт, който урежда тези отношения. Устойчивата практика на Върховния касационен съд (ВКС), обхващаща десетки решения, потвърждава, че липсата на валидно учредено право на строеж блокира придобиването на собственост върху постройката от строителя, дори и при дългогодишно владение.

Какво точно казва разпоредбата

Чл. 63 от ЗС установява три основни механизма за разпореждане с правата върху постройка и земя. Текстът на нормата е императивен и очертава ясни граници на правната сделка:

• Алинея 1: Собственикът на земята има право да отстъпи на друго лице правото да построи сграда на неговата земя. В този случай, след изграждането, строителят става собственик на постройката. Това е класическият сценарий на „право на строеж“, при който собствеността върху постройката се придобива първично от строителя, но само ако правото на строеж е валидно учредено.
• Алинея 2: Собственикът на земята може да прехвърли собствеността върху вече съществуващата постройка, отделно от собствеността върху земята. Това позволява раздвояване на собствеността, но изисква постройката вече да съществува и да е собственост на прехвърлителя.
• Алинея 3: Собствеността върху постройка, отделно от земята, може да се създаде и чрез доброволен договор. Тази алинея разширява възможностите за конституиране на отделна собственост върху постройката, но винаги в рамките на волята на страните и при спазване на изискванията за форма и вписване.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на пълните текстове на решенията на ВКС показва строга линия на тълкуване, която защитава принципа, че собствеността върху постройката не може да възникне „автоматично“ само чрез физическо действие, ако липсва правно основание.

1. Липсата на валидно право на строеж блокира придобиването на собственост.
В Определение № 212 от 23.04.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4247/2018 г., I г. о., съдът категорично отхвърля тезата, че строителят може да придобие право на собственост само въз основа на факта на построяването. Съдът приема, че изводите за невъзможността построилото обекта лице да придобие собственост без надлежно учредено право на строеж съответстват на трайно установената практика. Дори и да са издавани строителни книжа на името на строителя, това не замества липсата на валидно учредено право на строеж по чл. 63 ЗС.

2. Фактическото владение не замества правното основание.
Същото Определение № 212 от 23.04.2019 г. разглежда ситуация, в която строителите не са осъществявали фактическа власт върху имота в продължение на 6 години (от 2003 до 2009 г.). Съдът констатира, че в имота се е влизало безпрепятствено, не се е живеело и не се е работело. Това показва, че дори и при наличие на предпоставки за придобивна давност, липсата на активна фактическа власт и липсата на валидно право на строеж правят претенцията за собственост неоснователна.

3. Прилагане на чл. 63 ЗС в търговски спорове и несъстоятелност.
В Определение № 374 от 2.07.2015 г. на ВКС по т. д. № 1584/2014 г., II т. о., Търговска колегия, се разглежда прехвърляне на право на строеж в контекста на несъстоятелност. Съдът приема, че оценката на прехвърленото право на строеж е извършена правилно чрез инвестиционния метод и метода на сравнителната стойност. Това решение подчертава, че правото на строеж е самостоятелен имотен обект, който може да бъде обект на търговски оборот и оценка, но неговото прехвърляне трябва да е валидно и да не противоречи на императивните норми на ЗС.

4. Връзка с чл. 109 ЗС и защита на собствеността.
В Определение № 50035 от 30.01.2023 г. на ВКС по гр. д. № 2906/2022 г., I г. о., съдът разглежда спорове, свързани с чл. 63 ЗС във връзка с чл. 109 ЗС (притежателни искове). Съдът подчертава, че за да е налице очевидна неправилност на въззивното решение, тя трябва да е видима само при прочит на акта. В случая, приложението на чл. 63 ЗС е преценено като коректно, тъй като съдът е приложил нормите в действащите им редакции и съобразно техния точен смисъл, без да допуска логически противоречия.

5. Обвързаност на правото на строеж с волята на страните.
В Определение № 139 от 29.03.2022 г. на ВКС по гр. д. № 4175/2021 г., I г. о., се разглежда спор, включващ чл. 63 и чл. 67 ЗС. Съдът отхвърля касационното обжалване, като приема, че изводите на въззивния съд не са явно необосновани. Това потвърждава, че правото на строеж не може да се тълкува разширително в полза на строителя, ако договорните условия или фактическата обстановка не подкрепят такова тълкуване.

6. Оценителни стандарти за право на строеж.
В Определение № 374 от 2.07.2015 г. се посочва, че при определяне на пазарната стойност на правото на строеж се прилагат специфични стандарти за бизнес оценяване. Липсата на сравнение с аналози по нотариални актове не е пречка за валидността на експертизата, ако са използвани други признати методи. Това е важно за казуси, в които се оспорва стойността на прехвърленото право на строеж.

Чести грешки

При воденето на дела по чл. 63 ЗС страните често допускат следните процесуални и материалноправни грешки:

• Приравняване на фактическото владение със собственост. Строителите често смятат, че дългогодишното им присъствие на обекта или извършването на строителството автоматично ги прави собственици на постройката, игнорирайки изискването за валидно учредено право на строеж по чл. 63, ал. 1 ЗС.
• Липса на вписване на правото на строеж. Правото на строеж, както и прехвърлянето на собственост върху постройка отделно от земята, подлежат на вписване. Липсата на вписване ги прави неизползваеми срещу трети лица и често води до отхвърляне на искове за собственост.
• Неправилно формулиране на иска. Искът за собственост върху постройка трябва да е ясно разграничен от иск за собственост върху земята. Смесването им или липсата на правно основание за отделната собственост на постройката води до отхвърляне.
• Игнориране на строителните книжа като доказателство за право. Въпреки че строителните книжа са важни, те не са конститутивни за правото на собственост, ако липсва валидно право на строеж. Разчитането единствено на тях е честа грешка.
• Пренебрегване на изискването за форма. Договорите за учредяване на право на строеж и за прехвърляне на собственост върху постройка изискват нотариална форма. Сключването им в писмена форма само по себе си не поражда вещноправни последици.
• Липса на активна фактическа власт. Както се вижда от Определение № 212 от 23.04.2019 г., пасивното отношение към имота (липса на охрана, живеене или работа) може да се тълкува като липса на владение, което подкопава всякакви претенции за придобивна давност или защита на владението.

Как се води казусът

За страната, която претендира права по чл. 63 ЗС (най-често строителят или прехвърлятелят на постройка), стратегията трябва да е фокусирана върху доказването на валидното правно основание:

1. Доказване на валидно право на строеж: Трябва да се представи нотариален акт за учредяване на право на строеж, вписан в Имотния регистър. Ако такова липсва, трябва да се търси валидно прехвърляне на собствеността върху постройката от собственика на земята.
2. Доказване на фактическа власт: Ако се претендира придобивна давност или защита на владението, трябва да се представят доказателства за активна фактическа власт (разходи за охрана, поддръжка, данъци, посещения).
3. Оценка на имота: В търговски спорове или при оспорване на сделки, трябва да се назначи тройна съдебно-оценителна експертиза, която да приложи коректните методи за оценка на правото на строеж, както е прието в Определение № 374 от 2.07.2015 г.

За страната, която се брани (най-често собственикът на земята или трето лице):

1. Оспорване на правното основание: Да се подчертае липсата на валидно учредено право на строеж или на вписан договор за прехвърляне на постройката.
2. Доказване на липса на фактическа власт: Да се представят доказателства, че претендентът не е упражнявал активна фактическа власт, подобно на хипотезата в Определение № 212 от 23.04.2019 г.
3. Посочване на липса на очевидна неправилност: При касационно обжалване, да се аргументира, че въззивното решение не е очевидно неправилно, тъй като съдът е приложил чл. 63 ЗС в точния му смисъл, както е прието в Определение № 50035 от 30.01.2023 г.

Процесуални аспекти

Според предоставения материал, производствата по чл. 63 ЗС често стигат до ВКС по реда на чл. 288 ГПК (касационно обжалване). Ключов момент е допустимостта на касацията. Съгласно чл. 280, ал. 2 ГПК, касационното обжалване се допуска, ако решението е нищожно, недопустимо или очевидно неправилно. В цитираните определения (напр. № 50035 от 30.01.2023 г. и № 139 от 29.03.2022 г.) ВКС често не допуска касация, тъй като липсва „очевидна неправилност“, която да е видима само при прочит на решението, без анализ на доказателствата. Това означава, че за страните е критично да изградят солидна доказателствена база още в първоинстанционното и въззивното производство, тъй като ВКС не преразглежда фактическите обстоятелства, освен ако не са налице изричните основания по чл. 280 ГПК.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 63 ЗС

• Решение № 432 от 2.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1762/2023 г — Целта на делбата е прекратяване на съсобствеността или поне съсредоточаването й в по-малък кръг съсобственици, поради което разделянето на дворното място при спазв
• Решение № 76 от 12.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 880/2011 г — Мотивите могат да служат само за указание при тълкуване на диспозитива.