Съседски имотни спорове: Кога пречките за използуване на имота са „по-големи от обикновените“ по чл. 50 ЗС?

В практиката на българските съдилища един от най-честите граждански спорове е този, произтичащ от съседски отношения. Собствениците на недвижими имоти често се сблъскват с действия или състояния в съседния имот, които затрудняват нормалното използуване на техния собствен имот. Тези пречки могат да варират от преминаващи автомобили, през изграждане на строителни обекти, до създаване на шум или замърсяване. Правната основа за защита срещу такива нарушения е чл. 50 от Закона за собствеността (ЗС), в комбинация с вещноправните искове по чл. 109 ЗС. Практиката на Върховния касационен съд (ВКС) по тази норма е изключително устойчива, с над тридесет решения, които очертават ясни граници на допустимост на съседските действия. Настоящата статия разглежда какви са критерииите за „по-големи от обикновените“ пречки и как съдилищата прилагат тази норма в реални казуси.

Какво точно казва разпоредбата

Чл. 50 от ЗС е материалноправна норма, която ограничава правото на собственост на единия съсед в полза на другия. Буквалният текст на разпоредбата гласи: „Собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използуването на съседния имот по-големи от обикновените“. Тази формулировка съдържа два ключови елемента, които съдът трябва да установи при всяко производство по чл. 109 ЗС:

1. Наличие на действия или състояния в имота на ответника: Трябва да се докаже, че собственикът на съседния имот е извършил конкретно действие (напр. строителство, паркиране) или е поддържал определено състояние (напр. преминаващ път).
2. Характер на пречката: Пречката за използуването на имота на ищеца трябва да е „по-голяма от обикновените“. Това е оценъчен критерий, който изисква съпоставка с обичайните, нормални пречки, които всеки собственик би търпял от съседите си в рамките на добросъседството.

Важно е да се отбележи, че чл. 50 ЗС не забранява всякаква пречка, а само тези, които надхвърлят границите на търпимост, наложени от съседските отношения. Ако пречката е „обикновена“, ищецът няма право на защита по чл. 109 ЗС, дори и да е неудобна.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на решенията на ВКС, цитирани в предоставения материал, разкрива няколко устойчиви правни извода, които формират практиката по чл. 50 ЗС:

1. Съответствие на искането с вида и тежестта на нарушението
В Определение № 1042 от 10.05.2023 г. по гр. д. № 4705/2022 г. на ВКС (I г. о.) се подчертава трайно установената практика, според която претендираната защита по реда на чл. 109 ЗС следва да съответства на нарушението. Основателно е искането за преустановяване само на онези действия или състояния, в които се състои неправомерното въздействие, без да ги надхвърля. В конкретния казус искането за премахване на гараж е отхвърлено, тъй като правата на ищците са били нарушени от преминаващи леки автомобили, а не от факта на построяването на гаража. Съдът приема, че премахването на целия обект не би съответствало на тежестта на нарушението.

2. Защита срещу неоснователно въздействие, а не срещу отнето владение
В Определение № 386 от 17.08.2022 г. по гр. д. № 1001/2022 г. на ВКС (I г. о.) се разграничава защитата по чл. 109 ЗС от защитата срещу неоснователно отнето владение. Искането по чл. 109 ЗС цели преустановяване на твърдяното неоснователно въздействие и премахване на последиците от него. Това означава, че ищецът не трябва да доказва загуба на владение, а наличие на пречка, която надхвърля обикновените.

3. Оценката на „очевидната неправилност“ при касационно обжалване
Много от споровете стигат до ВКС във фаза на допускане на касационно обжалване. В Определение № 1612 от 13.06.2023 г. по гр. д. № 100/2023 г. на ВКС (I г. о.) се пояснява, че основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК (очевидна неправилност) предпоставя порок, установим пряко от съдържанието на акта. Ако въззивният съд е приложил действащия материален закон (чл. 109 ЗС) и е извършил анализ на доказателствата, достигайки до изводи в съответствие с практиката, не се констатира очевидна неправилност. Съдът не може да преценява правилността на фактическите изводи при фаза на допускане, освен ако не е налице прилагане на отменена норма или отказ да се приложи императивна норма.

4. Несъгласието с крайния извод не е основание за касация
В Определение № 5041 от 6.11.2024 г. по гр. д. № 3699/2023 г. на ВКС (II г. о.) се потвърждава, че оплакванията на касаторите, свързани с правилността на съдебното решение по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК, не са самостоятелни основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280 ГПК. Тези оплаквания могат да бъдат разгледани само ако жалбата е допусната по друго основание. Самият факт, че касаторите смятат изводите за неправилни, не е достатъчен.

5. Необходимост от доказателствен анализ за установяване на пречката
В Определение № 386 от 17.08.2022 г. се посочва, че за да е налице очевидна неправилност, тя трябва да е констатирана при самия прочит на акта, без анализ на доказателствата. В споровете по чл. 50 ЗС оценката дали пречката е „по-голяма от обикновените“ почти винаги изисква запознаване с фактическата обстановка, експертизи и свидетелски показания. Следователно, твърдения за „явна необоснованост“ често се отхвърлят, тъй като изискват преценка на доказателствата, което е компетентност на въззивния съд, а не на касационния при фаза на допускане.

6. Прилагане на чл. 109 ЗС като инструмент за преустановяване
Въпреки че чл. 50 ЗС е материалноправната основа, процесуалната защита се осъществява чрез иск по чл. 109 ЗС. В цитираните решения (напр. Определение № 1042 от 10.05.2023 г.) ВКС подчертава, че искането трябва да е прецизно формулирано. Искане за премахване на цялостен строеж, когато нарушението е от отделни действия (като преминаване), се счита за несъответстващо и неоснователно.

Чести грешки

При воденето на дела по чл. 50 ЗС страните често допускат следните грешки:

• Непрецизно формулиран иск: Ищецът иска премахване на целия обект (напр. гараж, ограда), когато нарушението е от конкретна дейност (шум, прах, преминаване). Съдът ще отхвърли искането като несъответстващо на вида на нарушението.
• Липса на доказателства за „нетърпимост“: Ищецът твърди наличие на пречка, но не доказва, че тя е „по-голяма от обикновените“. Не се представят експертизи или свидетелски показания, които да покажат, че пречката надхвърля границите на добросъседството.
• Смесване на искове: Ищецът се опитва да защитава отнето владение чрез иск по чл. 109 ЗС, вместо чрез иск за възстановяване на владението. Чл. 109 ЗС защитава срещу въздействие, а не срещу лишение от владение.
• Оплакване за „очевидна неправилност“ без основа: Касаторите твърдят, че решението е очевидно неправилно, но твърденията им изискват анализ на доказателствата и фактическа преценка, което не е допустимо при фаза на допускане на касация.
• Игнориране на административните актове: В някои случаи пречката е свързана с разрешително за строеж (чл. 225а ЗУТ). Игнорирането на връзката между материалното право и административната легитимност на строежа може да доведе до грешни правни изводи.
• Липса на конкретика в жалбата: В изложението по чл. 284 ГПК касаторите често посочват общи оплаквания за неправилност, без да обосноват конкретно нарушение на чл. 50 ЗС или чл. 109 ЗС, което води до отказ за допускане.

Как се води казусът

За страната, която иска защита (ищец):

1. Доказване на пречката: Съберете доказателства, че в съседния имот се извършват действия или съществуват състояния, които пречат на използуването на вашия имот.
2. Доказване на „нетърпимост“: Докажете, че пречката е по-голяма от обикновените. Това може да стане чрез свидетели, експертизи или снимков материал, показващ мащаба на въздействието.
3. Прецизно искане: Формулирайте искането за преустановяване само на конкретните действия или състояния, които нарушават правата ви. Не искайте премахване на обект, ако нарушението е от дейност в него.
4. Правилно правно основание: Посочете чл. 50 ЗС като материалноправна основа и чл. 109 ЗС като процесуална.

За страната, която се брани (ответник):

1. Доказване на търпимост: Докажете, че пречките са „обикновени“ и влизат в рамките на добросъседството.
2. Липса на причинна връзка: Докажете, че твърдените пречки не са причинени от вашите действия или състояния в имота ви.
3. Несъответствие на искането: Възразете, че искането за премахване или преустановяване е прекомерно и не съответства на вида и тежестта на твърденото нарушение.
4. Административна легитимност: Ако действията са извършени на основание влязло в сила административен акт (напр. разрешително за строеж), посочете това като основание за правомерност, макар че това не е абсолютна защита срещу иск по чл. 109 ЗС.

Процесуални аспекти

Производствата по чл. 109 ЗС са граждански. Решенията на въззивните съдилища (окръжни съдилища) могат да бъдат обжалвани пред ВКС при условията на чл. 280 ГПК. Както се вижда от цитираните определения, ВКС често отказва допускане на касационно обжалване, ако не са налице условията по чл. 280, ал. 1 (важен правен въпрос, противоречие с практиката) или ал. 2 (нищожност, недопустимост, очевидна неправилност). Определенията на ВКС за отказ на допускане са окончателни и не подлежат на обжалване. Разноските за адвокатско възнаграждение се присъждат в полза на печелившата страна, като в цитираните решения сумите варират между 1100 и 1200 лв. за касационната фаза.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 50 ЗС

• Решение № 231 от г. на ВКС по гр. д. № 1232/2023 г — Това ново строителство следва да бъде съобразено със заварените сгради в урегулирания имот и бъдещите сгради, предвидени по застроителния план, макар все още да не са изградени, като се спазят строителните правила и норми за отстояния и разположение спрямо тези сгради.
• Решение № 418 от г. на ВКС по гр. д. № 110/2024 г — П., касационна жалба се твърди неправилност на въззивното решение поради необоснованост на фактическите изводи, според които ищцата няма запазено