Как се решава управлението на обща вещ при липса на съгласие между съсобствениците?

В правната практика един от най-честите и конфликтни въпроси е как да се управлява имот, който е собственост на няколко лица. Често възникват ситуации, в които един от съсобствениците иска да отдаде имота под наем, да го ремонтира или да промени начина на ползването му, но останалите не дават съгласие или блокират вземането на решение. В такива случаи законът предвижда специфичен механизъм за разрешаване на спора, който не е класически съдебен спор за право, а процедура по заместване на липсващата воля на мнозинството. Настоящата статия разяснява приложението на чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) въз основа на устойчивата практика на Върховния касационен съд (ВКС).

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС установява принципа на мнозинството при управлението на общата вещ. Текстът гласи, че общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Това означава, че за вземане на решения за обикновено управление не е необходимо единодушие, а само съгласието на собствениците, чийто идеални части съставляват над 50% от правото на собственост.

Втората алинея на чл. 32 от ЗС предвижда съдебната намеса. Ако не може да се образува такова мнозинство или ако решението на съществуващото мнозинство е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ. Тази разпоредба е ключова за защитата на интересите на миноритарните съсобственици или за преодоляване на блокиращи ситуации.

Как съдилищата прилагат нормата

Практиката на ВКС е изключително богата и последователна по отношение на тълкуването на чл. 32, ал. 1 ЗС. Анализът на ключови решения показва следните основни изводи:

Първо, съществува ясна граница между процесуалния характер на производството и материалното право. В Решение № 373 от 21.07.2009 г. по гр. д. № 2657/2006 г. на ВКС е прието, че в производството по чл. 32, ал. 1 от ЗС съдът не решава правен спор, а замества липсващото мнозинство от съсобствениците. Това означава, че съдът не определя кой е прав и кой е виновен, а взема управленско решение, което би взело квалифицираното мнозинство, ако то съществуваше.

Второ, нормата е ясна и не изисква допълнително тълкуване, което ограничава възможностите за касационно обжалване. В Определение № 50898 от 7.12.2022 г. по гр. д. № 919/2022 г. на ВКС е посочено, че нормите на чл. 32, ал. 1 ЗС и на чл. 236, ал. 1 ЗЗД са ясни и не се нуждаят от тълкуване, като по приложението им е налице обилна съдебна практика. Следователно, оплаквания за необоснованост на решението, касаещи фактическата обстановка, не са основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

Трето, спазването на чл. 32, ал. 1 ЗС е предпоставка за валидност на действията по разпореждане с вещта, като отдаването под наем. В Определение № 50193 от 7.06.2023 г. по гр. д. № 3217/2022 г. на ВКС е допуснато касационно обжалване, тъй като е поставен въпросът дали отдаването под наем на съсобствен имот само от единия съсобственик, без да е спазена разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, е допустимо. Съдът признава, че решението за отдаване под наем следва да бъде взето при съблюдаване на изискването за мнозинство.

Четвърто, правото на иск по чл. 32, ал. 1 ЗС е свързано с активна легитимация на съсобствениците. В Решение № 2292 от 20.01.2004 г. по гр. д. № 2364/2002 г. на ВКС е разгледано качеството на лицата, които могат да предявят такъв иск. Активно легитимирани са съсобствениците, чиито права са засегнати от липсата на решение или от вредното решение на мнозинството.

Пето, връзката между управлението и притежанието е пряка. В Решение № 816 от 5.07.2006 г. по гр. д. № 1557/2005 г. на ВКС е прието, че искът по чл. 32, ал. 1 ЗС предпоставя служенето със съсобствената вещ да се осъществява само от част от съсобствениците или по начин, който не е одобрен от мнозинството. Това е основанието за съдебната намеса.

Шесто, производството по чл. 32 ЗС е отделно от искове за преустановяване на смущения. В Определение № 5436 от 26.11.2025 г. по гр. д. № 650/2025 г. на ВКС е разграничено приложението на чл. 32 ЗС от чл. 109 ЗС. При иск по чл. 109 ЗС се доказва препятстване на правото на собственост, докато при чл. 32 ЗС се решава въпросът за управлението и ползването, когато липсва съгласие или то е вредно.

Чести грешки

При воденето на дела по чл. 32 ЗС страните често допускат следните процесуални и материалноправни грешки:

• Грешен вид производство: Страните често предявяват иск за установяване на право или за делба, вместо да поискат решаване на въпроса за управление по чл. 32, ал. 1 ЗС. Трябва да се има предвид, че това е производство по заместване на волята, а не спор за право.
• Неправилно определяне на мнозинството: Често се бърка броят на съсобствениците с размера на идеалните им части. Законът изисква мнозинство от идеалните части (над 50%), а не мнозинство от лицата. Един съсобственик с 60% идеална част може да вземе решение сам, ако то не е вредно.
• Липса на доказателства за „вредност“: Когато се оспорва решението на съществуващото мнозинство, ищцата трябва да докаже, че решението е вредно за общата вещ. Просто несъгласие с икономическата изгодност или с начина на управление не е достатъчно, ако не се установи реална вреда за имота.
• Смесване с искове за собственост: В Определение № 5436 от 26.11.2025 г. се подчертава, че искът по чл. 32 ЗС не замества иска по чл. 109 ЗС за преустановяване на смущения. Ако имотът е незаконно заграден или притежанието е отнето, това е отделен казус.
• Пропускане на срока за обжалване: Решенията по чл. 32 ЗС са подлежащи на обжалване, но често страните пропускат сроковете, считайки, че производството е „неформално“.

Как се води казусът

За страната, която иска намеса на съда (ищецът), стъпките са следните:

1. Доказване на съсобствеността: Трябва да се представят документи, удостоверяващи правото на собственост и размера на идеалната част на ищеца и на останалите съсобственици.
2. Доказване на липсата на мнозинство или вредността: Ищецът трябва да докаже, че не може да се образува мнозинство (например, ако идеалните части са равни и няма съгласие) или че решението на другите е вредно за имота. Вредността се доказва с експертизи или свидетелски показания за влошаване на състоянието на имота.
3. Формулиране на искането: Искането трябва да е конкретно – какъв вид управление се иска (напр. отдаване под наем, ремонт, назначаване на управител).

За страната, която се брани (ответникът), стратегията включва:

1. Доказване на съществуващо мнозинство: Ако ответниците притежават над 50% от идеалните части, те трябва да докажат, че са взели решение, което не е вредно за имота.
2. Доказване на липса на вреда: Трябва да се представят доказателства, че оспореното решение не влошава състоянието на общата вещ и е в интерес на всички съсобственици.
3. Възражение за недопустимост: Ако искът не е за управление, а за установяване на право или за делба, следва да се направи възражение за недопустимост на производството по чл. 32 ЗС.

Процесуални аспекти

Производството по чл. 32, ал. 1 ЗС се води пред районния съд. Решенията по този ред не са окончателни и подлежат на обжалване пред въззивния съд. В практиката на ВКС е утвърдено, че касационно обжалване се допуска само при наличие на условията по чл. 280 ГПК. Както е посочено в Определение № 50898 от 7.12.2022 г., тъй като нормата е ясна, касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК (за противоречие с практиката) рядко се допуска, освен ако не е налице груба неправилност. За касационното обжалване се дължи държавна такса, чийто размер варира в зависимост от стойността на имота или вида на искането (напр. 300,00 лв. в цитираното определение от 2022 г.).

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 32 ЗС

• Решение № 15 от 2.08.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1299/2010 г — Макар и в обем на идеална част, правото на собственост на съсобственика включва трите правомощия – да се владее собствената идеална част, да се ползва съвместно с другите съсобственици и да се разпорежда с нея, макар и при известни ограничения предвид правото на изкупуване.
• Решение № 95 от 2.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 645/2012 г — Решението за разпределение на ползването следва да е еднакво за всички, тъй като то почива на едни и същи факти и обстоятелства.