Table of Contents

Как се прекратява неоснователното пречене на собствеността по чл. 109 от Закона за собствеността?

В практиката на българските съдилища един от най-честите правни спорове е свързан с т. нар. негаторни искове. Тези дела възникват, когато собственикът на имот не е лишен от владението си, но упражняването на неговото право е затруднено или пречено от действия на трети лица. Практиката на Върховния касационен съд (ВКС) по приложението на чл. 109 от Закона за собствеността (ЗС) е изключително устойчива и обхваща хиляди решения, което свидетелства за високата социална значимост на тази норма. Често става въпрос за преминаване през чужд имот, изграждане на огради, блокиране на достъп до общи части или извършване на ремонтни дейности, които създават дискомфорт или физически пречки за съседа. Разбирането на точните предпоставки за уважаване на такъв иск е критично както за ищците, които търсят защита, така и за ответниците, които се защитават от неоснователни претенции.

Какво точно казва разпоредбата

Нормата в чл. 109 от ЗС е кратка, но съдържателна и представлява основата на защитата на собствеността срещу пречки. Съгласно буквалния текст на действащата редакция, ал. 1 предвижда, че „Собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.“

От тази формулировка произтичат три кумулативни предпоставки, които трябва да бъдат доказани от ищеца:

Качество на ищеца: Той трябва да е собственик на имота, чието право е засегнато. Не е достатъчно да е само ползвател или наемател, освен ако не действа в полза на собственика по специален договор или закон.
Характер на пречката: Действието трябва да е „неоснователно“. Това означава, че ответникът няма право да извършва действието или да поддържа състоянието, създадено от него. Ако пречката се дължи на законно право (например сервитут, право на преминаване или разрешение по Закона за устройство на територията), искът е неоснователен.
Връзка с упражняването на правото: Действието трябва реално да пречи на собственика да упражнява своето право на собственост. Пречката може да е физическа (затрупан проход) или правна/фактическа (непрекъснати шумове, вибрации, течове, които правят имота неизползваем).

Ал. 2 от чл. 109 е отменена с Държавен вестник, бр. 33, и не съдържа актуални правни разпоредби за приложение.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на последователната практика на ВКС показва, че съдът прилага строг критерий за доказване на причинно-следствената връзка и за определяне на активната легитимация на ответника. Ето ключови изводи от конкретни решения:

1. Надлежен ответник е и този, който поддържа състоянието на пречката. В Определение № 3523 от г. на ВКС по гр. д. № 4646/2023 г., I г. о., ГК, се потвърждава утвърдената практика, че надлежен ответник по негаторния иск е не само извършилият неоснователното действие, но и този, който поддържа създаденото от такова действие състояние. Това е важно, когато първоначалният извършител е продал имота или е извършил действието преди години, а сегашният собственик просто е запазил пречката.

2. Липса на причинно-следствена връзка води до отхвърляне на иска. В Определение № 2333 от 05.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 383/2025 г., I г. о., ГК, съдът отхвърля касационно обжалване, тъй като не се установява фактът, че монтажът на колектор е пряката причина за течовете в имота на ищцата и за невъзможността ѝ да ползва собствеността си. Самият факт на извършване на действие (монтаж) не е достатъчен, ако не се докаже, че именно то пречи на упражняването на правото.

3. Искът по чл. 109 ЗС е самостоятелен от деликтния иск. В Определение № 1699 от 01.04.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2930/2023 г., I г. о., ГК, се разглежда случай, в който искът по чл. 109 ЗС за възстановяване на водоподаването е свързан с иск за обезщетение по чл. 45 ЗЗД. Съдът подчертава, че искът за прекратяване на пречката има различна правна природа и предпоставки от иска за обезщетение за вреди. Отхвърлянето на едния не води автоматично до отхвърляне на другия, но липсата на установено неоснователно пречене по чл. 109 ЗС е пречка за уважаване на деликтния иск, ако той се базира на същото действие.

4. Устойчивост на практиката и липса на нужда от тълкуване. В Определение № 5097 от 16.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1714/2023 г., II г. о., ГК, съдът отказва да допусне касационно обжалване, като посочва, че съдебната практика по чл. 109 ЗС е устойчива и непротиворечива, намерила израз в Тълкувателно решение № 31/06.02.1985 г. на ОСГК на ВС и Тълкувателно решение № 1/2013 г. на ОСГТК. Не се установява необходимост от промяна на тази практика, тъй като няма неточно тълкуване или промяна в законодателството, която да налага осъвременяване.

5. Процесуални ограничения за касационно обжалване. В същото Определение № 2333 от 8.05.2025 г. се припомня, че искът за обезщетение за имуществени вреди (чл. 45 ЗЗД), предявен заедно с негаторния иск, ако е с цена до 5000 лв., не подлежи на касационно обжалване. Това е важна процесуална особеност, която често води до оставяне без разглеждане на жалби в тази част.

Чести грешки

При воденето на дела по чл. 109 ЗС страните често допускат следните грешки, които водят до отхвърляне на иск или отказ за допускане на касация:

Недоказана активна легитимация на ищеца. Ищецът не представя актуален документ за собственост или не доказва, че е собственик към момента на предявяване на иска. Правото на иск по чл. 109 ЗС е лично право на собственика.
Смесване на негаторния иск с иска за обезщетение. Ищците често искат само парично обезщетение, без да поискат изрично прекратяване на пречката. Чл. 109 ЗС предвижда прекратяване на действието, а не обезщетение. Обезщетението се иска по чл. 45 ЗЗД или чл. 86 ЗЗД, като предпоставките са различни.
Липса на доказателства за „неоснователност“. Ищецът не доказва, че ответникът няма право да извършва действието. Например, ако пречката е резултат от законно строителство, разрешено по ЗУТ, искът е неоснователен, дори и да създава неудобства.
Грешно определяне на ответника. Искът се предявява срещу лице, което е извършило действието в миналото, но не е поддържало състоянието към момента на предявяване на иска, без да е доказано, че то все още е в позиция да премахне пречката.
Пропускане на срока за касационно обжалване или таксата. При отказ за допускане на касация, ако не се плати таксата или не се спазят сроковете за частна жалба срещу определенията за оставяне без разглеждане, актовете стават окончателни.
Непредявяване на иск за премахване на конкретна пречка. Искът трябва да е конкретен – да се посочи точно какво действие трябва да се прекрати (напр. „да премахне оградата“, „да възстанови водоподаването“). Общи формулировки като „да спре пречките“ са недостатъчни за изпълнение.

Как се води казусът

За страната, която иска (ищецът), стратегията трябва да е насочена към доказване на трите предпоставки. Първо, трябва да се представят документи за собственост (нотариален акт, скица). Второ, трябва да се докаже фактическата пречка чрез свидетели, експертизи или снимков материал. Трето, трябва да се обоснове, че пречката е неоснователна – т.е. липсва право на ответника да я създаде. Искът се предявява пред районния или окръжния съд по местонахождение на имота. Важно е искът да е формулиран ясно: „Моля да задължите ответника да прекрати неоснователното действие, изразяващо се в [конкретно действие], и да премахне неговите последици.“

За страната, която се брани (ответникът), защитата се гради върху доказване на право за извършване на действието или липса на причинно-следствена връзка. Ако пречката е резултат от законно право (сервитут, право на преминаване, разрешение за строеж), това трябва да се представи като доказателство. Също така, ответникът може да оспори качеството на ищеца на собственик. Ако пречката не пречи реално на упражняването на правото (напр. има алтернативен достъп, който не е прекалено обременителен), това е силен довод за отхвърляне на иска.

В процеса на касационно обжалване, ако въззивният съд е отхвърлил иска, касаторът трябва да посочи значим правен въпрос, който не е бил разглеждан, или да твърди очевидна неправилност. Както се вижда от цитираните определения, ВКС рядко допуска касация по чл. 109 ЗС, ако практиката е утвърдена и няма нови правни въпроси. Затова е важно на първите две инстанции да се съберат максимално пълни доказателства.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 109 ЗС

Решение № 50002 от 22.08.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2939/2022 г — С Определение № 50210 от 25.09.2023 г., постановено по настоящото дело по реда на чл.
Решение № 516 от г. на ВКС по гр. д. № 257/2023 г — Изхождайки от това разрешение, както и вземайки предвид, че кадастралната карта няма вещно – отчуждително действие и съответно нанасянето на имот в рамките на отклонението, допустимо по чл.