Разграничение между административни задължения и вещни права: Практика на ВКС по чл. 54, ал. 2 ЗС

В практиката на българските съдилища често възникват спорове, произтичащи от объркване между публичноправните задължения, наложени с административен акт, и частноправните вещни права върху недвижим имот. Чест повод за такива конфликти е тълкуването на разпоредбата на чл. 54, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС). Този текст предвижда, че с решение на Министерския съвет могат да се възлагат задължения във връзка с притежаването или стопанисването на имота. Въпреки че нормата е кратка и звучи като чисто административна, нейното прилагане в съдебната практика, особено във връзка с кадастралните регистри и придобивната давност, поражда сложни правни въпроси. Страните в споровете често се опитват да използват административни актове или кадастрални данни като основание за промяна на вещноправния статус на имота, което води до касационни производства пред Върховния касационен съд (ВКС).

Какво точно казва разпоредбата

Действащият текст на чл. 54, ал. 2 от ЗС гласи: „С решение на Министерския съвет могат да се възлагат задължения във връзка с притежаването или стопанисването на имота.“

От буквалното тълкуване на нормата следва, че тя не създава вещно право, а установява режим на задължения. Ключовите елементи са:

• Субект на власт: Изключителната компетентност принадлежи на Министерския съвет. Други административни органи не могат да налагат такива задължения по реда на тази норма.
• Форма на акта: Задълженията се възлагат чрез „решение“, което е административен акт, а не чрез нотариален акт или съдебно решение за установяване на право.
• Съдържание: Задълженията са свързани с „притежаването“ или „стопанисването“. Това означава, че нормата засяга начина на използване и поддръжка на имота, а не неговата собственост.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на устойчивата практика на ВКС, обхващаща над 50 решения, показва, че чл. 54, ал. 2 ЗС рядко е самостоятелно основание за решаване на вещноправен спор. По-често той се цитира във връзка с други норми, като чл. 108 ЗС (придобивна давност) и чл. 54, ал. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Ето основните изводи от конкретни решения:

1. Административните задължения не променят вещноправния статут на имота
В Определение № 3604 от 9.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1867/2024 г. съдът разглежда спор, в който се оспорва придобивен способ по отменения чл. 17а от ЗППДОП. ВКС подчертава, че за да се приеме за осъществен придобивният способ, не е необходимо държавата да е придобила собствеността на основание проведено отчуждително производство. Въпреки че в цитираните норми присъства чл. 54, ал. 2 ЗКИР, логиката на съда е, че административните режими (включително тези, свързани със стопанисването) не могат автоматично да прехвърлят собственост или да променят вещните права, ако не е спазен законоустановеният ред за придобиване.

2. Кадастралните данни са предположение, а не право
В Определение № 50111 от 20.03.2023 г. на ВКС по гр. д. № 2863/2022 г. се разглежда спор за завладяване по давност. Съдът отбелязва, че въпросите, свързани с фактическата власт и намерението за своене, са решаващи, а не административните записи. Липсата на отговор на оплаквания за завладяване не води до очевидна неправилност, ако съдът е преценил доказателствата за фактическото владение. Това потвърждава, че административните задължения или кадастралните данни (често цитирани заедно с чл. 54 ЗКИР) не заместват фактическото владение, необходимо за придобивна давност по чл. 108 ЗС.

3. Придобивната давност изисква фактическо владение, а не административен акт
В Определение № 5629 от 4.12.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1482/2024 г. се потвърждава, че изводът за придобиване по давност е изведен след съвкупен анализ на доказателствата за фактическа власт. Съдът не приема, че административни актове или задължения по чл. 54 ЗС (или свързаните с тях норми от ЗКИР) могат да служат като самостоятелно доказателство за владение „като собственик“. Очевидната неправилност липсва, когато съдът е приложил правилно чл. 108 ЗС, независимо от административния статус на имота.

4. Разграничение между публична и частна собственост
В Решение № 171 от 13.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3452/2023 г. се разглежда спор за собственост, придобита по давност, и отмяна на нотариален акт. Въпреки че в заглавието на акта се цитират чл. 54, ал. 2 ЗКИР и чл. 34 ЗС, същността на решението е за защита на вещното право на собственост срещу административни или нотариални актове, които не отразяват реалната вещноправна ситуация. Съдът допуска делба, което показва, че вещните права (собствеността) са приоритетни пред административните режими на стопанисване, ако последните не са в съответствие с реалните права.

5. Процесуални изисквания за касационно обжалване
В множество определения, като Определение № 2005 от 23.04.2025 г. и Определение № 4778 от 23.10.2024 г., ВКС подчертава, че оплакванията за неправилно прилагане на норми, свързани с административни задължения или кадастрални данни, не са достатъчни за допускане на касационно обжалване, ако не е налице противоречие с устойчивата практика или очевидна неправилност. Това означава, че страните не могат да разчитат само на формални административни промени, за да оспорят вещни права.

Чести грешки

При воденето на спорове, засягащи чл. 54, ал. 2 ЗС и свързаните с него норми, страните често допускат следните грешки:

1. Смесване на административно задължение с вещно право: Страните погрешно тълкуват административно решение за възлагане на задължения за стопанисване като основание за промяна на собствеността.
2. Игнориране на фактическото владение: При спорове за придобивна давност страните разчитат само на кадастрални данни или административни актове, без да представят доказателства за фактическа власт и намерение за своене.
3. Неправилно определяне на компетентния орган: Оспорване на задължения, наложени от община или друг орган, по реда на чл. 54 ЗС, който предвижда изключителна компетентност на Министерския съвет.
4. Липса на процесуален интерес: Поднасяне на жалби срещу административни актове, които не засягат пряко вещноправния статус на жалбоподателя, а само режима на използване.
5. Неправилно тълкуване на „стопанисването“: Тълкуване на задължението за стопанисване като задължение за поддръжка, което не може да бъде наложено на собственик, ако не е предвидено в закона или в договора.

Как се води казусът

За страната, която претендира право (ищец):

1. Доказателства за фактическо владение: Ако спорът е за придобивна давност, фокусът трябва да е върху доказателствата за фактическа власт, а не върху административни актове. Представяйте договори за наем, фактури за комунални услуги, свидетелски показания за дългогодишно владение.
2. Разграничение на правните основания: Ясно разграничете административните задължения (по чл. 54 ЗС) от вещните права (по ЗС). Не разчитайте на административен акт като самостоятелно основание за собственост.
3. Оспорване на кадастрални данни: Ако кадастралните данни противоречат на реалното владение, оспорвайте ги по реда на ЗКИР, но паралелно водете вещноправен иск за установяване на собственост.

За страната, която се защитава (ответник):

1. Доказателства за липса на владение: Ако ищецът претендира придобивна давност, доказвайте липсата на фактическа власт от негова страна. Представяйте доказателства, че имотът е бил използван от вас или от трети лица.
2. Възражения срещу административните актове: Ако административният акт е незаконен (наложен от некомпетентен орган), оспорвайте го по административен ред, но не очаквайте той автоматично да промени вещните права.
3. Процесуални възражения: Ако жалбата е допусната до касационно обжалване, оспорвайте основанието по чл. 280 ГПК, като посочите, че въпросът не е от значение за изхода на спора или че няма противоречие с практиката на ВКС.

В заключение, чл. 54, ал. 2 от ЗС е норма с ограничен обхват, която не може да служи за заобикаляне на вещноправните правила. Практиката на ВКС последователно защитава принципа, че вещните права се придобиват и променят по начина, предвиден в ЗС, а не чрез административни задължения за стопанисване.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu