Как се отстраняват явните фактически грешки в кадастралната карта по чл. 53, ал. 2 от ЗКИР?

В практиката на българските съдилища един от най-честите административни и граждански спорове касае корекцията на данните в кадастралната карта и кадастралния регистър (КР). Когато собственик установи, че границите на неговия имот не съвпадат с реалното състояние на терена поради техническа грешка при заснемането, той търси защита пред административните или гражданските съдилища. Ключовата норма за разрешаване на такива казуси е чл. 53, ал. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Тази разпоредба определя процедурата за отстраняване на непълноти и грешки, които не променят правния статут на имота, а само коригират техническите данни. Устойчивата практика, обобщена в над тридесет решения на Върховния административен съд (ВАС) и Върховния касационен съд (ВКС), показва, че правилното прилагане на тази норма изисква строго разграничение между административната процедура за корекция и исковия ред за защита на собствеността.

Какво точно казва разпоредбата

Действащият текст на чл. 53б, ал. 2 от ЗКИР (в редакцията, в сила от 08.02.2026 г., но с преемственост от предишния чл. 53, ал. 2) регламентира, че явната фактическа грешка се отстранява въз основа на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър. Този проект се изработва от правоспособно лице по кадастър, което може да бъде възложено както от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), така и от заинтересованото лице. За констатиране на грешката правоспособното лице изработва карта на контактната зона, списък на засегнатите имоти и проект за изменение, които подлежат на разглеждане от комисията по чл. 47, ал. 1 от ЗКИР.

Съгласно ал. 5 на същата статия, комисията се произнася за всеки имот относно периода на възникване на траен топографски обект и наличието или липсата на явна фактическа грешка. При констатиране на грешка, комисията посочва основанието за обезщетяване или предлага отчуждителна процедура. Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) приема, не приема или връща проекта за отстраняване на недостатъци въз основа на решенията на комисията (ал. 6). Измененията се извършват със заповед на началника на СГКК за до 50 имота, или със заповед на изпълнителния директор на АГКК за повече от 50 имота или линейни обекти (ал. 7). Заповедите подлежат на обжалване пред административния съд в срокове от 14 или 30 дни, в зависимост от вида на заповедта (ал. 9 и ал. 10).

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на предоставените съдебни актове разкрива няколко устойчиви правни позиции, които са задължителни за практикуващите адвокати.

Първо, Върховният касационен съд в Решение № 262 от 2.04.2014 г. по гр. д. № 2647/2013 г. приема, че когато кадастралният план съдържа грешка, която налага разрешаване на спор за собственост, това се прави по реда на чл. 53, ал. 2 от ЗКИР. В този казус съдът признава за установено собствеността върху реална част от имот, която е била погрешно включена в границите на друг имот. Съдът подчертава, че преди да се защити правото на собственост с ревандикационен иск за реална част от урегулиран поземлен имот, включена погрешно в границите на друг имот, трябва да бъде проведен успешно иск по чл. 53, ал. 2 от ЗКИР за отстраняване на грешката.

Второ, Върховният административен съд в Решение № 947 от 27.01.2015 г. по адм. д. № 8608/2014 г. отменя заповед на началника на СГКК, с която е одобрено изменение на кадастралния регистър. Съдът приема, че изменението е незаконосъобразно, тъй като е извършено в нарушение на процедурните изисквания, свързани с акта за непълноти и грешки. Това решение илюстрира, че административният орган не може да вписва промени в КР без стриктно спазване на предвидените в закона стъпки за констатиране на грешката.

Трето, в Решение № 6165 от 8.05.2013 г. по адм. д. № 3310/2013 г. ВАС приема, че при наличие на спор за материално право, органът не следва да уважи исканото изменение на плана за настаняване на имотите (ПНИ) или кадастралните данни, преди този спор да бъде разрешен по общия исков ред от гражданския съд. Това означава, че административната процедура по чл. 53 от ЗКИР не може да служи за заобикаляне на гражданския процес при наличие на реален конфликт за собственост.

Четвърто, в Решение № 7071 от 15.06.2015 г. по адм. д. № 3709/2015 г. ВАС разграничава исковите по чл. 14, ал. 4 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) от искове за собственост, които биха могли да послужат за изменение на кадастралните данни без съставяне на акт за непълноти и грешки. Съдът приема, че решението по чл. 14, ал. 4 от ЗСПЗЗ установява само кой е бил собственик към определена дата, но не е основание за директно изменение на КР по реда на чл. 53 от ЗКИР, ако не е влязло в сила или не е решавало спора за материално право по същия начин.

Пето, в Решение № 6492 от 14.05.2013 г. по адм. д. № 2170/2013 г. ВАС приема, че липсата на акт за непълноти и грешки по чл. 53, ал. 3 от ЗКИР (предишната редакция, сега чл. 53б) не прави заповедта за изменение нищожна, а евентуално унищожаема. Това е важна процесуална позиция, която защитава правната сигурност на вписаните данни, докато не бъде отменена заповедта по надлежния ред.

Чести грешки

1. Смесване на исковия ред с административната процедура: Страните често подават жалба срещу заповед за изменение на КР, въпреки че между тях съществува спор за собственост, който трябва да бъде решен първо от гражданския съд по чл. 53, ал. 2 от ЗКИР, преди административният орган да може да извърши корекцията.

2. Пропускане на срока за обжалване: Заповедите на началника на СГКК се обжалват в 14-дневен срок, докато заповедите на изпълнителния директор на АГКК – в 30-дневен срок. Грешката в изчисляването на срока води до прекратяване на производството.

3. Липса на проект за изменение: Искането за отстраняване на явна фактическа грешка не може да бъде уважено, ако не е представен проект за изменение, изработен от правоспособно лице по кадастър, включващ карта на контактната зона и списък на засегнатите имоти.

4. Неправилно тълкуване на „явната фактическа грешка“: Не всяка разлика между терена и картата е „явна фактическа грешка“. Ако грешката произтича от неправилно прилагане на нормативни актове или от спор за правен статут, тя не попада в хипотезата на чл. 53, ал. 2 от ЗКИР.

5. Игнориране на решението на комисията по чл. 47, ал. 1: Административният орган не може да измени КР без предварително произнасяне на комисията по чл. 47, ал. 1 от ЗКИР относно наличието на грешката.

Как се води казусът

За страната, която иска отстраняване на грешката, първата стъпка е да ангажира правоспособно лице по кадастър за изработване на проект за изменение. Този проект трябва да съдържа карта на контактната зона и списък на засегнатите имоти. След това се подава заявление до СГКК или АГКК. Ако органът откаже да извърши изменението или го извърши с нарушение на процедурата, се обжалва заповедта пред административния съд в съответния срок (14 или 30 дни). Ако обаче съществува спор за собственост, трябва да се предяви иск по чл. 53, ал. 2 от ЗКИР пред гражданския съд за установяване на собствеността върху реалната част от имота, преди да се търси административна корекция.

За страната, която се брани (например съседен собственик или държавата), стратегията е да оспори наличието на „явна фактическа грешка“. Тя може да твърди, че разликата между картата и терена не е техническа грешка, а резултат от правен акт или придобивна давност. В административното производство се оспорва компетентността на комисията или липсата на необходимите документи в проекта. В гражданското производство се защитава тезата, че искът по чл. 53, ал. 2 от ЗКИР е недопустим, тъй като няма явна фактическа грешка, а има спор за материално право, който трябва да се реши по друг ред.

Процесуални аспекти

Процедурата по чл. 53 от ЗКИР е смесена – административна и гражданска. Заповедите на началника на СГКК се обжалват пред административния съд по местонахождение на имота в 14-дневен срок от съобщаването им (чл. 53б, ал. 9 от ЗКИР). Заповедите на изпълнителния директор на АГКК се обжалват в 30-дневен срок от обнародването им (чл. 53б, ал. 10 от ЗКИР). Искове за установяване на собственост по чл. 53, ал. 2 от ЗКИР се предявяват пред районния съд по местонахождение на имота. Таксите за административните жалби и гражданските искове се дължат съгласно Тарифата за държавните такси, събирани от съдилищата, прокуратурата, следствените органи и административните органи.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu