Вписвания по Търговския закон — най-честите откази и жалби (ВКС)
За кои казуси спорове по този закон стигат до съд
Практиката на Върховния касационен съд показва, че значителна част от отказите за вписване, постановени от съдиите по вписванията, се обжалват успешно пред по-горните съдебни инстанции. Въпреки че заглавието на настоящата страница акцентира върху Търговския закон, правната рамка на вписванията е единна и се регулира от Правилника за вписванията (ПВп), Закона за собствеността (ЗС) и специални закони като Търговския закон (ТЗ) и Закона за особените залози (ЗОЗ). Споровете възникват най-често при формални изисквания за индивидуализация на имотите, при заличаване на тежести и при преобразуване на търговски дружества.
Съдебната практика е категорична, че съдията по вписванията не разполага с дискреционна власт да отказва вписване, когато са представени документи, съдържащи всички законово изисквани данни. Често отказите се мотивират с липса на скици или прекомерни изисквания за индивидуализация, които ВКС квалифицира като неправилни тълкувания на закона. Ключовият момент за успеха на жалбата е правилното обосноваване на правния въпрос по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, демонстриращ противоречива практика или необходимост от точното прилагане на закона.
Кога се уважават възраженията за липса на скица или недостатъчна индивидуализация на имота
Един от най-честите откази е мотивиран с липса на скица или непълно описание на имота. ВКС приема, че когато е представена скица-копие от кадастралната карта, съдържаща всички данни по чл. 60 ЗКИР, съдията по вписванията няма право да откаже вписване на подлежащ на вписване акт. Това се отнася и за заповеди за възстановяване на собственост, където идентификаторът на имота, местонахождението, площта и границите са достатъчни за индивидуализация, дори и да липсва посочване на предназначението на имота.
Същият принцип важи и за вписването на законна ипотека. ВКС постановява, че изискванията към молбата за вписване на законна ипотека по чл. 16, ал. 1 ПВп и чл. 167, ал. 2 ЗЗД са изчерпателни и сред тях не е прилагането на скица, скица-копие или схема, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), ако имотът е описан с данните по чл. 60 ЗКИР.
* Определение № 33 от 15.03.2021 г. на ВКС по ч. гр. д. № 187/2021 г.
* Определение № 64 от 12.05.2021 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1363/2021 г.
Как се извършва заличаване на тежести при продажба на имоти от търговско предприятие
При изпълнение на вземания чрез продажба на имоти, които са част от заложено търговско предприятие, възникват спорове относно заличаването на особен залог. ВКС приема, че разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ПВп се прилага съответно и към заличаването на недвижим имот, част от заложено търговско предприятие, продаден от частен съдебен изпълнител (ЧСИ) по реда на ГПК. В този случай заличаването на залога се извършва по молба на купувача от публичната продан, който представя влязлото в сила и вписано постановление по чл. 496 ГПК.
Ако имуществото е продадено по реда на ЗОЗ, купувачът следва да представи съответно вписания нотариален акт. Тези документи се описват по реда на чл. 19, ал. 3 ПВп. Целта е третите лица да могат да установят, че залогът вече не тежи върху продаденото имущество, макар търговското предприятие като цяло да остава под особен залог. Отказът на съдията по вписванията да заличи залога, позовавайки се на чл. 27, ал. 6 ЗОЗ, е неправилен, тъй като тази норма не изключва приложението на ПВп при изпълнителни производства.
* Определение № 38 от 22.03.2021 г. на ВКС по ч. гр. д. № 536/2021 г.
При условия за вписване на преобразуване на търговско дружество
Преобразуването на търговско дружество чрез промяна в правната му форма има пряко отражение върху имотния регистър, ако дружеството притежава вещни права върху недвижими имоти. ВКС тълкува чл. 264з, ал. 4 ТЗ в съответствие с ПВп, като постановява, че съдията по вписванията е задължен да впише представеното удостоверение за преобразуване чрез подреждане в съответната книга.
Съдията по вписванията не е компетентен да изисква допълнителни документи като скица на имота или други придружаващи документи, тъй като удостоверението не е акт за прехвърляне на собственост, а само удостоверява настъпило правоприемство. Вписването се извършва по партида на новообразуваното дружество. Ако за съдебния район има въведен имотен регистър, вписването се извършва по партидата на имота, част „Б“, съгласно чл. 59, ал. 1, т. 2 ЗКИР. Отказът за вписване поради липса на скица е незаконен.
* Определение № 104 от 14.03.2022 г. на ВКС по ч. т. д. № 2494/2021 г.
Как се определят таксите при заличаване на ипотека и отбелязване на заместване в дълг
Практиката разграничава самостоятелните вписвателни действия. При искане за заличаване на договорна ипотека, ведно с отбелязаното към нея споразумение за заместване в дълг по чл. 102 ЗЗД, ВКС приема, че тези действия имат самостоятелен характер. Въпреки че заместването в дълг може да се разглежда като производно вписване, за всяко от тях се дължи отделна държавна такса по чл. 3 Тарифата за държавните такси, събирани от Агенция по вписванията (ТДТСАВ).
Съдията по вписванията е длъжен да откаже вписването, ако не е внесена дължимата такса за всяко от действията поотделно. Касаторите често оспорват това изискване, поддържайки, че е достатъчно да се заплати такса за основното действие, но ВКС потвърждава законосъобразността на отказа при непълно заплащане на таксите за самостоятелните вписвателни действия.
* Определение № 3207 от 12.11.2025 г. на ВКС по ч. т. д. № 1568/2025 г.
Какво да подготвите преди искане/жалба
1. Проверка за индивидуализация: Уверете се, че в молбата или акта имотът е индивидуализиран с данните по чл. 60 ЗКИР (идентификатор, местонахождение, площ, граници). Ако имате скица-копие от КККР, не е необходимо да прилагате допълнителни скици от АГКК, освен ако законът изрично не предвижда друго за конкретния вид акт.
2. Правилно заплащане на таксите: При искания, включващи няколко самостоятелни действия (напр. заличаване на ипотека и отбелязване на заместване в дълг), изчислете и заплатете отделна такса за всяко действие съгласно ТДТСАВ. Грешка в таксата е честа причина за отказ, който е трудно обжалваем, ако не е допусната от съда.
3. Подготовка на касационната жалба: При обжалване на отказ, формулирайте ясно правния въпрос по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Посочете конкретни противоречия в практиката или твърдения за неправилно тълкуване на изчерпателния характер на изискванията по ПВп и ЗКИР, като се позовавате на цитираните определения на ВКС.
Често задавани въпроси
Въпрос: Задължително ли е представянето на скица от АГКК при вписване на законна ипотека?
Отговор: Не. Съгласно Определение № 64 от 12.05.2021 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1363/2021 г., изискванията по чл. 16 ПВп и чл. 167 ЗЗД са изчерпателни и не включват задължително скица от АГКК, ако имотът е описан с данните по чл. 60 ЗКИР.
Въпрос: Може ли съдията по вписванията да откаже вписване на удостоверение за преобразуване на дружество, ако липсва скица на имота?
Отговор: Не. Съгласно Определение № 104 от 14.03.2022 г. на ВКС по ч. т. д. № 2494/2021 г., съдията е задължен да впише удостоверението по чл. 264з ТЗ без да изисква скица или други придружаващи документи, тъй като то удостоверява правоприемство, а не прехвърляне на собственост.
Въпрос: Как се заличава особен залог върху имот, продаден от заложено търговско предприятие?
Отговор: Заличаването се извършва по молба на купувача от публичната продан, който представя влязлото в сила постановление по чл. 496 ГПК (или нотариален акт при продажба по ЗОЗ), съгласно Определение № 38 от 22.03.2021 г. на ВКС по ч. гр. д. № 536/2021 г.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu