Table of Contents

Как се определят разноските за подобрения в чужд имот от недобросъвестен владелец?

В гражданското право често възникват спорове относно правата на лицата, които са владели чужд имот и са извършили в него подобрения. Един от най-честите практически казуси е ситуацията, при която собственикът предявява ревандикационен иск за връщане на имота, а владителят претендира обезщетение за извършените от него строителни или ремонтни дейности. Ключовият момент в тези дела е квалификацията на владението като добросъвестно или недобросъвестно. Разпоредбата на чл. 74, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) регламентира специфичен, по-ограничен режим за недобросъвестния владелец, който често е предмет на касационни обжалвания пред Върховния касационен съд (ВКС). Практиката по тази норма е устойчива и обхваща десетки решения, които изясняват как точно се изчислява дължимото обезщетение и какви са процесуалните ограничения за предявяване на тези вземания.

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 74, ал. 1 от ЗС установява императивно правило за ограничаване на отговорността на собственика към недобросъвестния владелец. Текстът гласи, че недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду две величини. Първата величина е сумата на фактически направените разноски от владителя за извършване на подобрението. Втората величина е сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. Това означава, че законът не гарантира пълно възстановяване на разходите, ако те надвишават реалното увеличение на стойността на имота, нито пък позволява на владителя да извлече облага, ако увеличението на стойността е по-голямо от похарчените средства. Целта е да се предотврати неоснователно обогатяване на едната от страните, като се прилага принципът на минимума.

Втора алинея на същия член допълва режима, като предвижда изключение, когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил. В този случай правата на владелеца се уреждат по друг ред, което подчертава значението на поведението на собственика за определяне на правния режим. Въпреки това, основният фокус в съдебната практика остава върху ал. 1, където липсата на противопоставяне не е доказана или не е релевантна, а владението е квалифицирано като недобросъвестно.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на предоставените решения на Върховния касационен съд разкрива няколко устойчиви правни извода, които формират практиката по чл. 74, ал. 1 от ЗС.

Първият съществен извод се отнася до процесуалния начин за предявяване на вземането. В Определение № 2564 от 18.09.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4780/2022 г. се приема, че недобросъвестният владелец няма право на задържане на имота. Следователно, вземания за извършени от него подобрения срещу предявен ревандикационен иск не могат да се упражнят чрез възражение. Ако такова искане е заявено с процесуалното средство „възражение“, съдът не е длъжен да се произнесе по основателността му. За упражняване на правото е необходимо предявяване на насрещен иск. Това е критична разлика спрямо добросъвестния владелец, който може да упражни правото си на задържане чрез възражение.

Вторият извод засяга доказателствената тежест и изчисляването на обезщетението. В Определение № 51 от 11.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 1715/2017 г. се потвърждава подходът, при който съдът трябва да сравни две конкретни суми: направените разходи и увеличената стойност на имота. В конкретния казус, свързан с изграждане на етаж в поземлен имот, съдът е осъдил владителите да заплатят на собственика сумата, представляваща по-малката от двете стойности. Това демонстрира, че съдът не приема автоматично разходите за изградени обекти, а изисква веществен анализ на пазарната стойност на имота преди и след подобрението.

Третият извод е свързан с допустимостта на касационно обжалване. В Определение № 253 от г. на ВКС по гр. д. № 8/2022 г. се разглежда въпрос, свързан с идентичността на имоти и реституционни отношения, но се потвърждава, че въпросите за прилагане на чл. 74, ал. 1 ЗС често са фактическо-правни и не винаги отговарят на критериите за допускане на касация по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, освен ако не е налице противоречие с устойчивата практика. В този акт се подчертава, че липсата на ясно формулиран правен въпрос води до недопускане на касация.

Четвъртият извод произтича от Определение № 64 от 13.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4773/2014 г. Тук се акцентира върху диспозитивното начало. Върховният касационен съд не разполага с правомощие да изведе правен въпрос от текста на жалбата, ако такъв не е конкретно формулиран. При отсъствие на конкретен въпрос относно тълкуването на чл. 74, ал. 1 ЗС, касационното обжалване не се допуска. Това означава, че страните трябва изрично да поставят въпроса за правилното прилагане на нормата за ограничаване на обезщетението.

Петият извод, видим от списъка с други решения, включително Решение № 79 от 10.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 5723/2007 г., потвърждава принципното положение, че при извършване на подобрения в чужд имот възниква облигационно правоотношение, чието съдържание се определя стриктно по реда на чл. 74 ЗС. Липсата на договорна връзка не пречи на претенцията, но я ограничава до рамките на закона.

Чести грешки

При воденето на дела по чл. 74, ал. 1 от ЗС страните често допускат следните процесуални и материалноправни грешки:

Предявяване на вземането чрез възражение вместо насрещен иск. Както е посочено в Определение № 2564 от 18.09.2023 г., недобросъвестният владелец не може да използва възражение за задържане, тъй като няма такова право. Това води до отхвърляне на искането като недопустимо.
Липса на доказателства за увеличението на стойността. Много владители представят само фактури за разходите, без да докажат, че стойността на имота е нараснала с тази сума. Съдът е длъжен да сравни двете величини, а не само да възстанови разходите.
Неправилна квалификация на владението. Страните често не доказват ефективно дали владението е било добросъвестно или недобросъвестно. Квалификацията като недобросъвестно води до прилагане на по-изгодния за собственика режим на чл. 74, ал. 1 ЗС.
Неформулиран правен въпрос за касация. Съгласно Определение № 64 от 13.02.2015 г., ако касаторът не постави конкретен въпрос за тълкуването на нормата, ВКС няма да допусне обжалването, дори и решението да е неправилно по фактическа обстановка.
Игнориране на изключението по ал. 2. Страните понякога пропускат да твърдят и доказват, че собственикът е знаел за подобренията и не се е противопоставил, което би променило правния режим.

Как се води казусът

За страната, която иска обезщетение (недобросъвестният владелец), стратегията трябва да включва следните стъпки:

Предявяване на насрещен иск за обезщетение за подобрения, ако срещу него е предявен ревандикационен иск. Не разчитайте на възражение.
Събиране на доказателства за фактически направените разноски (договори, фактури, банкови извлечения).
Искане за назначаване на вещено лице, което да определи стойността на имота преди и след извършените подобрения, за да се установи сумата на увеличението.
Доказване на добросъвестност, ако е възможно, за да се избегне прилагането на чл. 74, ал. 1 ЗС, или доказване на противопоставянето от страна на собственика за прилагане на ал. 2.

За страната, която се брани (собственикът), действията са:

Оспорване на квалификацията на владението като добросъвестно, като се представят доказателства, че владителят е знаел, че имотът не е негов.
Възражение срещу размер на претенцията, като се изисква доказване на реалното увеличение на стойността, а не само на разходите.
Ако владителят е предявил искането чрез възражение, заявяване на недопустимостта му поради липса на право на задържане за недобросъвестен владелец.
В касационна инстанция, оспорване на допустимостта на жалбата, ако не е формулиран конкретен правен въпрос.

Процесуални аспекти

Производствата по тези казуси обикновено преминават през три инстанции. Решенията на въззивните съдилища (окръжни или апелативни) могат да бъдат обжалвани пред Върховния касационен съд по реда на чл. 280 ГПК. Допускането на касация зависи от наличието на правен въпрос от значение за точното прилагане на закона. Таксата за касационно обжалване е държавна такса, размерът на която се определя по Закона за държавните такси. В Определение № 51 от 29.01.2018 г. е посочено, че при допускане на касация се указва на касатора да представи документ за внесена държавна такса в определен срок, в противен случай делото се прекратява. Разноските за адвокатска защита се присъждат на печелившата страна, както е видно от присъдените суми в цитираните определения (напр. 600 лв. в Определение № 253 от 6.06.2022 г. и 1000 лв. в Определение № 2564 от 18.09.2023 г.).

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 74 ЗС

Решение № 242 от 14.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 2508/2013 г — Молбата обосновават с твърденията, че решавайки този спор по същество, касационната инстанция пропуска да се произнесе и по претенцията законни лихви от датата на предявяване на уважените насрещни искове – 12.09.2011 г.
Решение № 9 от г. на ВКС по гр. д. № 945/2006 г — Когато е уважен такъв иск, силата на присъдено нещо се разпростира само върху съдебно предявената част от вземането.