Как се оспорва нищожната делба при владение над шест месеца?

В практиката на българските съдилища често възникват спорове относно правната сигурност на разпореждането с имоти, които са били предмет на делба. Един от най-честите казуси е ситуацията, в която един от съсобствениците е прехвърлил своя идеална част или е разпоредил с целия имот въз основа на делба, която впоследствие е обявена за нищожна или е била извършена с пороци. Ключовият въпрос тук е дали владението, което е продължило повече от шест месеца, предоставя защита срещу тези нарушения и как точно съдилищата прилагат разпоредбата на чл. 75, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС) в контекста на придобивна давност и установяване на собственост.

Тази норма е изключително важна, защото тя очертава границата между фактическото състояние (владението) и правното основание (собствеността). Когато владението е продължително и непрекъснато, то получава процесуална защита, която позволява на владещия да предяви иск за защита срещу всяко нарушение. В същото време, ако владението е основано на нищожно правно основание, въпросът дали то може да прерасне в право на собственост чрез придобивна давност, или дали нищожността на делбата блокира тази придобивка, остава централен за разрешаването на спора.

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 75, ал. 2 от ЗС установява защитата на владението като самостоятелно правно явление, независимо от правото на собственост. Според буквалния текст, владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, което е продължило непрекъснато повече от шест месеца, може да бъде защищавано срещу всяко нарушение. Това означава, че самият факт на владение, ако е стабилен и публичен за посочения срок, поражда право на защита.

Важно е да се отбележи, че нормата обхваща не само владението на самия имот, но и владението на вещни права върху него, включително и върху сервитут. Искът за защита на владението може да се предяви в шестмесечен срок от нарушението. Тази кратка давностна прескрипция подчертава спешния характер на защитата, която се предоставя на владещия, за да се предотврати самоуправство и да се запази общественият ред.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на практиката на Върховния касационен съд (ВКС) показва, че чл. 75, ал. 2 ЗС често се разглежда във връзка с искове по чл. 108 ЗС (иск за собственост) и въпросите за нищожност на делбите. Ето няколко конкретни извода, формирани от предоставените решения:

Първо, в Решение № 60169 от 5.04.2022 г. по гр. д. № 438/2021 г. на ВКС, I г. о., ГК, съдът разглежда ситуация, в която трети лица – ответници по предявен ревандикационен иск, нямат правен интерес да се защитават с възражение по чл. 75, ал. 2 ЗН за нищожност на делбата, извършена между ищците и лица, които не са страна в процеса. Това означава, че възражението за нищожност на делбата, базирано на защитата на владението, има специфични субективни граници и не може да бъде повдигано от всеки участник в процеса, ако той не е пряко засегнат от правната сделка, която е породила владението.

Второ, в Решение № 50088 от 10.02.2023 г. по гр. д. № 4409/2021 г. на ВКС, II г. о., ГК, съдът разглежда въпроси, свързани с придобивна давност при добросъвестно и недобросъвестно владение. Въпреки че решението се отнася до искове по чл. 108 ЗС, то хвърля светлина върху това, че владението, което е основано на правни сделки (дори и да са оспорвани), може да доведе до придобивка на собственост, ако са налице законовите предпоставки. В този казус ВКС връща делото за ново разглеждане, за да се прецени дали владението е било добросъвестно или недобросъвестно, което е критично за срока на придобивната давност.

Трето, в Определение № 1216 от 13.03.2025 г. по гр. д. № 5389/2023 г. на ВКС, II г. о., ГК, се анализира преценката на събраните доказателства относно субективната добросъвестност на приобретателите. Съдът приема, че ако е установено оборване на добросъвестността на предходния владещ, това се прехвърля и върху неговите приобретатели. Това е съществено за прилагането на чл. 75, ал. 2 ЗС, тъй като защитата на владението не е абсолютна и зависи от качеството на владението (добросъвестно или не).

Четвърто, в Решение № 205 от 19.01.2018 г. по гр. д. № 896/2017 г. на ВКС, I г. о., ГК, се разглежда иск за собственост, по който ищецът сочи като правопораждащ факт договор за доброволна делба. Съдът подчертава, че при такъв иск съдът няма право да извършва преценка за действителността на договора, ако това не е предмет на самостоятелен иск за нищожност. Това разграничава процесуалните възможности за защита на владението от материалноправните въпроси за действителност на сделките.

Пето, Тълкувателно решение № 4 от 16.06.2025 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2023 г., ОСГК, директно засяга допустимостта на иск по чл. 75, ал. 2 ЗН за нищожност на съдебна делба. Съдът приема, че такъв иск е допустим, ако делбата е допусната с влязло в сила решение. Това показва, че защитата на владението може да служи като инструмент за оспорване на съдебни актове, които са породили владение, което се твърди, че е незаконно или нищожно.

Чести грешки

При воденето на дела, свързани с чл. 75, ал. 2 ЗС, страните често допускат следните грешки:

• Пропускане на шестмесечния срок за предявяване на иск за защита на владението. Тъй като нормата предвижда кратка давностна прескрипция, забавянето с дори един ден води до загуба на правото на защита по този ред.
• Смесване на иска за защита на владението с иска за собственост. Страните често не разграничават ясно фактическото владение от правото на собственост, което води до отхвърляне на искове поради липса на правен интерес или неправилно правно основание.
• Неправилна преценка на добросъвестността. Много често страните не представят доказателства за добросъвестността или недобросъвестността на владението, което е критично за определяне на срока на придобивната давност, ако владението се прераства в собственост.
• Повдигане на възражения за нищожност на делба от лица, които не са страна в сделката. Както се вижда от практиката, не всеки участник в процеса има правен интерес да оспорва делбата, извършена между други лица.
• Липса на доказателства за непрекъснатостта на владението. Страните често не могат да докажат, че владението е било непрекъснато за периода над шест месеца, което е основно условие за прилагане на нормата.

Как се води казусът

За страната, която иска защита на владението си или претендира собственост въз основа на такова владение, стъпките са следните:

1. Събиране на доказателства за фактическото владение за периода над шест месеца. Това включва документи за плащане на данъци, поддръжка на имота, свидетелски показания за публичното и явно владение.
2. Определяне на точния момент на нарушението, за да се спазва шестмесечният срок за предявяване на иска.
3. Формулиране на иск, който ясно разграничава защитата на владението (чл. 75 ЗС) от претенцията за собственост (чл. 108 ЗС), ако е необходимо.
4. Доказване на добросъвестността на владението, ако се претендира придобивна давност.

За страната, която се брани срещу иск за защита на владението или претенция за собственост, стратегията включва:

1. Проверка на спазването на шестмесечния срок от ищеца. Ако искът е предявен след изтичането на срока, той следва да бъде отхвърлен като недопустим.
2. Доказване, че владението на ищеца не е било непрекъснато или е било прекъснато от нарушението.
3. Повдигане на възражения за липса на правен интерес, ако възражението за нищожност на делбата се прави от лице, което не е страна в сделката.
4. Доказване на недобросъвестността на владението на ищеца, което удължава срока за придобивна давност или блокира придобивката, ако е приложимо.
5. Оспорване на действителността на делбата, ако е допустимо и има правен интерес, като се има предвид, че съдът не може да преценява действителността на договора по иск за собственост, ако това не е самостоятелен иск.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 75 ЗС

• Решение № 342 от г. на ВКС по гр. д. № 348/2024 г — Определянето на правната квалификация на иска е задължение на съда, който изхожда от изложените в обстоятелствената част на исковата молба фактически твърдения, формиращи основанието на исковата претенция, и от заявеното в петитума искане за защита.
• Тълкувателно решение № 3 от 5.01.2022 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2020 г — Тълкувателното дело е образувано въз основа на разпореждане на председателя на Върховния касационен съд от 26.06.2020 г., по предложение на състав на ВКС, за приемане на тълкувателно решение по следния въпрос, по който е констатирана противоречива практика по чл.