Незаконно строителство на земеделска земя: как се квалифицира престъплението по чл. 323, ал. 1 от НК и какви са последиците

В практиката на българските съдилища често възникват спорове, свързани с извършването на строителни дейности без необходимите разрешителни или в нарушение на целевото предназначение на земята. Един от най-честите казуси е изграждането на сграда върху обработваема земя, земеделска земя или пасище без право за това. Такава дейност не е само административно нарушение, а може да състави престъпление по чл. 323, ал. 1 от Наказателния кодекс (НК). Практиката на Върховния касационен съд (ВКС) показва, че разграничаването между наказателна отговорност и граждански деликт, както и правилното прилагане на нормата, изискват прецизен анализ на фактическата обстановка. Настоящият материал разглежда устойчивата практика по тази норма, базирана на анализ от 59 решения, и предоставя практически насоки за страните в спора.

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 323а от НК (в текста на запитването е посочена като чл. 323, ал. 1, което отговаря на старата редакция или конкретна хипотеза, но предоставеният буквален текст е за чл. 323а) регламентира наказателната отговорност за незаконно строителство на земеделски земи. Текстът е следният:

Чл. 323а. (1) Който построи сграда върху обработваема земя, земеделска земя или пасище, без да има право на това, се наказва с лишаване от свобода до две години и с глоба от хиляда до три хиляди лева.

Чл. 323а. (2) При повторно извършване на престъплението по ал. 1, както и при продължаване на строежа, след като е бил спрян от надлежните органи, наказанието е лишаване от свобода от една до три години и глоба от две до пет хиляди лева, както и обществено порицание.

Ключовите елементи от състава са: 1) извършване на действие „построяване на сграда“; 2) обектът на посегателството е обработваема земя, земеделска земя или пасище; 3) липса на право за извършване на строителството. Наказанието по ал. 1 е кумулативно – лишаване от свобода и глоба. По ал. 2 се предвижда по-тежко наказание за повторност или за продължаване на строежа след спиране от компетентните органи.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на предоставените решения на ВКС разкрива няколко важни аспекта от прилагането на тази и свързаните с нея норми, особено във връзка с гражданските последици и процесуалните въпроси.

Първо, във връзка с гражданската отговорност за неимуществени вреди, произтичащи от незаконно наказателно преследване по чл. 323, ал. 1 НК, ВКС в Определение № 1852 от 15.04.2024 г. по гр. д. № 3526/2023 г. потвърждава правото на обезщетение, когато наказателното производство е прекратено. В този казус е допуснато касационно обжалване на част от решение, с което е присъдено обезщетение за неимуществени вреди в размер на 7000 лв. за престъпление по чл. 323, ал. 1 във вр. с чл. 26, ал. 1 НК. Съдът приема, че размерът на обезщетението се определя съобразно критерия на чл. 52 от ЗЗД, а не механично, и че различната практика по други казуси не е аналогична, ако фактите не съвпадат.

Второ, при граждански искове за недействителност на сделки, свързани с имоти, върху които са извършени действия, релевантни за чл. 323, ал. 1 НК, ВКС в Определение № 3007 от 11.06.2025 г. по гр. д. № 3906/2024 г. разглежда въпроси за нищожност и унищожаване на договори за покупко-продажба. Въпреки че основният фокус е върху гражданскоправните основания (добри нрави, крайна нужда, измама), връзката с наказателния състав е релевантна за преценката на волята на страните и добросъвестността им.

Трето, ВКС в Решение № 460 от 24.10.2008 г. по к. н. д. № 465/2008 г. разграничава престъпното деяние от гражданскоправните отношения между съсобственици. Съдът приема, че отказът на един съсобственик да допусне друг до имота не винаги съставлява престъпление по чл. 323 НК (или свързани с него състави за самоуправство), ако няма действия по реализация в разрез със закона. В случая деянието е прието за не съставомерно, тъй като ползването на имота не е било ограничено по начин, който да засяга конституционни права или да представлява „немаловажно“ обществено опасност.

Четвърто, в Определение № 2039 от 7.07.2023 г. по гр. д. № 4399/2022 г. ВКС разглежда отговорността по чл. 45 ЗЗД за вреди, причинени от противоправно действие, включително такова, което може да има и наказателноправен аспект. Съдът подчертава, че предпоставките за отговорност включват виновно извършване на противоправно действие, причиняване на вреди и причинна връзка. Размерът на обезщетението за лишаване от ползване на имота се изчислява на базата на средната пазарна наемна цена, а не на субективни оценки.

Пето, от списъка с други решения се вижда, че ВКС често разглежда въпроси за съставомерност. Например, в Решение № 115 от 9.04.2015 г. по н. д. № 15/2015 г. се анализира съставомерността на инкриминираното деяние. В Решение № 303 от 24.07.2012 г. по н. д. № 941/2012 г. се прилага чл. 323, ал. 1 във вр. с чл. 55 НК за облекчаващи обстоятелства. Това показва, че прилагането на нормата изисква индивидуализация на наказанието.

Шесто, в Решение № 308 от 25.06.2025 г. по н. д. № 453/2025 г. ВКС разглежда касационна жалба срещу присъда, постановена от районен съд, по дело за престъпление по чл. 323, ал. 1 НК. Това потвърждава, че делата по тази норма минават през всички инстанции и че ВКС упражнява контрол за законосъобразност.

Чести грешки

При воденето на казуси, свързани с чл. 323, ал. 1 НК, страните често допускат следните грешки:

1. Смесване на административни нарушения с наказателни състави. Не всяко строителство без разрешение е престъпление. Престъпление е само изграждането на сграда върху земеделска земя без право за това. Строителството на сграда в урбанизирана територия без разрешение се санкционира по ЗУТ, а не по НК.

2. Неправилно определяне на обекта на посегателството. Често се смесват понятията „земеделска земя“, „пасище“ и „горски фонд“. Нормата в чл. 323а (и стария чл. 323) конкретно визира обработваема земя, земеделска земя или пасище. Посегателството срещу горски фонд се регулира от други разпоредби.

3. Игнориране на елементите за „продължаване на строежа“. За да се приложи ал. 2 на чл. 323а, трябва да е налице предходно спиране на строежа от надлежните органи. Липсата на такова административно решение лишава държавното обвинение от възможността да иска по-тежкото наказание по ал. 2.

4. Неправилно изчисляване на обезщетенията за неимуществени вреди. В гражданските искове, произтичащи от прекратени наказателни производства (както в Определение № 1852 от 15.04.2024 г.), ищеците често предявяват завишени претенции, които не са подкрепени с доказателства за конкретните вреди. Съдът определя размера по чл. 52 ЗЗД, а не по заявения размер.

5. Пропускане на процесуални срокове за касационно обжалване. Както се вижда от определенията, допускането до касационен контрол е изключение и изисква наличие на противоречива практика или правен въпрос от значение за изхода на делото (чл. 280 ГПК). Обикновените фактически грешки не са основание за касация.

6. Неправилна квалификация на действията на съсобственици. Както е прието в Решение № 460 от 24.10.2008 г., действията на съсобственик, който отказва достъп, не винаги са престъпни, ако не нарушават правата на другите по начин, който да е „немаловажен“ за обществото.

Как се води казусът

За страната, която е обвиняема (подсъдима), стратегията трябва да е насочена към оспорване на съставомерността на деянието. Първата стъпка е да се провери дали земята наистина е квалифицирана като „обработваема“, „земеделска“ или „пасище“ към момента на извършване на деянието. Ако земята е променила предназначението си или е в процес на преобразуване, това може да е защитен аргумент. Втората стъпка е да се установи дали е налице „право на това“ – например, ако има висящо производство по чл. 197 от ЗУТ за легализиране на строежа, което показва, че държавата е дала възможност за легализиране, а не за наказателно преследване. Третата стъпка е да се оспори наличието на умишъл. Ако подсъдимият е действал при грешна представа за правния статут на земята, това може да изключи умишъла.

За страната, която търси обезщетение (граждански ищец или ищец по граждански иск), стъпките са различни. Първо, трябва да се изчака окончателното прекратяване на наказателното производство или да се установи вината с влязла в сила присъда. Второ, при предявяване на иск за неимуществени вреди (както в казуса с Й. В. С. от 2024 г.), трябва да се представят доказателства за конкретните вреди – психически страдания, засегнато здраве, нарушен социален статус. Размерът на обезщетението не е автоматичен, а се преценява от съда. Трето, за мораторна лихва, тя се дължи от датата на предявяване на иска или от датата на прекратяване на производството, в зависимост от конкретните обстоятелства.

За държавното обвинение, ключово е доказването на фактическата страна на деянието – че сградата е построена, че земята е земеделска, и че няма право за строежа. При ал. 2 е задължително да се представи доказателство за предходно спиране на строежа от РДНСК или друг компетентен орган.

Процесуални въпроси

Тъй като чл. 323, ал. 1 НК е материалноправна норма, процесуалните въпроси се регулират от НПК и ГПК (за гражданските искове). От предоставените актове се вижда, че:

1. Касационно обжалване на граждански решения: Осъществява се по реда на чл. 280 и сл. от ГПК. ВКС допуска обжалването само при наличие на противоречива практика или правен въпрос от значение за изхода на делото (чл. 280, ал. 1 ГПК). Таксата за касационна жалба се определя по Тарифата за държавните такси (напр. 144,74 лв. в казуса от 2025 г.).

2. Касационно обжалване на наказателни решения: Осъществява се по реда на чл. 346 и сл. от НПК. ВКС проверява за съществени нарушения на закона, които са повлияли на правилното решаване на делото.

3. Искове за обезщетение: Предявят се пред районен или окръжен съд в зависимост от размера на иска. Срокът за погасителна давност за деликтни искове е 5 години от узнаване на вредата и извършителя, но не повече от 10 години от извършването на деянието (чл. 110 ЗЗД).

4. Допускане до касационен контрол: Както е видно от определенията на ВКС, не всяко решение може да бъде обжалвано. Съдът преценява дали има „противоречива практика“ или „правен въпрос от значение за изхода на делото“. Фактическите изводи на въззивния съд не се проверяват в касационната фаза, освен ако не са в явна противоречивост с доказателствата.

5. Такси и разноски: Държавната такса за касационна жалба по граждански дела е фиксирана и се заплаща по сметка на ВКС. При неизпълнение в срок, жалбата се връща. Разноските за адвокатско възнаграждение се определят по Тарифата за адвокатското възнаграждение, като съдът може да ги намали, ако ги прецени за прекомерни.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 323 НК

• Решение № 292 от 12.06.2009 г. на ВКС по н. д. № 271/2009 г — София отменил посочената присъда и вместо нея на 13.04.2009 г.
• Решение № 151 от 11.06.2012 г. на ВКС по н. д. № 87/2009 г — Елин Пелин, отмяна на постановените съдебни актове и връщане на делото на прокурора.