Задължението за връщане на наемната вещ и обезщетение за вреди по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД

В практиката на българските съдилища един от най-честите спорове, произтичащи от договорите за наем, засяга момента на прекратяване на правоотношението и последващото задължение на наемателя да върне ползваната вещ. Разпоредбата на чл. 233, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е фундаментална за тези казуси, тъй като тя не само регламентира самото действие по връщане, но и въвежда презумпция за отговорност на наемателя за евентуални повреди, причинени през време на ползването. Практиката на Върховния касационен съд (ВКС), обхващаща над 190 решения, демонстрира устойчивост в тълкуването на тази норма, особено когато се сблъскват интересите на наемодателя за бързо освобождаване на имота и защитата на наемателя срещу необосновани претенции за вреди или невалидност на договора.

Какво точно казва разпоредбата

Буквалният текст на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД установява три основни задължения и една важна процесуална презумпция за наемателя. Първо, наемателят е длъжен да върне вещта. Това е основното последствие от прекратяването на наемното правоотношение. Второ, наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта. Тук законодателят въвежда важна оговорка: наемателят се освобождава от отговорност, само ако докаже, че вредите се дължат на причина, за която той не отговаря. Това означава, че бременността на доказването е обърната в полза на наемодателя – наемателят трябва да докаже липсата на своя вина или наличие на форсмажорни обстоятелства, а не наемодателят да доказва вината на наемателя.

Трето, разпоредбата разширява кръга на лицата, за чийто действия наемателят отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. Това е ключов момент за казуси, в които имотът е ползван от членове на семейството или е предоставен на трети лица по договор за поднаем.

Накрая, чл. 233, ал. 1, изр. последно от ЗЗД установява презумпция: „До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние“. Тази презумпция е от съществено значение за разпределението на доказателствената тежест. Ако наемодателят твърди, че имотът е предаден в лошо състояние, той трябва да го докаже. В противен случай се приема, че наемателят е получил вещта безповредна и всякакви щети, констатирани при връщането, се дължат на неговото ползване.

Как съдилищата прилагат нормата

Анализът на актуалната практика на ВКС показва няколко устойчиви извода, които формират правната рамка за прилагане на чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.

Първо, валидността на договора за наем не е абсолютна пречка за упражняване на правото по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД. В Определение № 1858 от 3.07.2024 г. по т. д. № 1052/2023 г. на ВКС, I т. о., ТК, съдът разглежда казус, в който наемателят „Фиоре“ ЕООД оспорва валидността на договора, твърдейки фактическа недееспособност на управителя, измама и заплашване. Въпреки тези твърдения, ВКС потвърждава изводите на въззивния съд, че договорът е бил потвърден по реда на чл. 35, ал. 2 от ЗЗД чрез доброволното му изпълнение, обективирано в надлежно заплащане на наемната цена. Съдът приема, че правото на иск за връщане на веща по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД може да се упражни, дори когато съществува спор за валидността на договора, ако има доказателства за неговото фактически изпълнение и потвърждение.

Второ, тълкуването на договорните клаузи за продължаване на наемното правоотношение влияе пряко върху момента, в който възниква задължението за връщане. В Определение № 1374 от 28.05.2024 г. по т. д. № 307/2024 г. на ВКС, II т. о., ТК, се разглежда спор между „НГ 02“ ЕООД и наемодател. Въззивният съд тълкува клауза от анекс към договора, като приема, че тя не предвижда автоматично продължаване на срока с още пет години, а само поставя началото на преговорен процес. ВКС потвърждава, че при тълкуване на договорите следва да се зачете действителната воля на страните, обичаите и добросъвестността (чл. 20 от ЗЗД). Ако договорът не е продължен валидно, задължението за връщане по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД възниква след изтичането на първоначалния срок.

Трето, прекратяването на наемното правоотношение е предпоставка за искането за връщане. В Определение № 1060 от 6.03.2025 г. по гр. д. № 3055/2024 г. на ВКС, IV г. о., ГК, се разглежда въпросът за момента на прекратяване на договора. Съдът приема, че връчването на препис от исковата молба има за последица прекратяване на правоотношението, ако това е уговорено или произтича от закона (чл. 238 от ЗЗД). В този казус въззивният съд е приел, че писменото предизвестие е достигнало до ответника преди връчването на исковата молба, което е обусловило прекратяването на договора и съответно възникването на задължението за връщане по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.

Четвърто, неспазването на сроковете за плащане на наемни вноски може да доведе до прекратяване на договора и задължение за връщане. В Определение № 2634 от 30.05.2024 г. по гр. д. № 4712/2023 г. на ВКС, IV г. о., ГК, се разглежда спор, в който изпълнението на задължението за плащане на наемни вноски в срок не е доказано. Съдът приема, че въпросите, свързани с преценката на доказателствата за плащането, са от значение за правилността на въззивното решение, но не са самостоятелно основание за касационно обжалване, ако не засягат приложението на материалния закон. В случая, липсата на доказателства за редовно плащане е била фактор за прекратяване на правоотношението и възникване на задължението за връщане.

Чести грешки

При воденето на дела по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД страните често допускат следните грешки:

1. Пренебрегване на презумпцията за добро състояние. Наемодателите често не представят актове за предаване на имота, разчитайки единствено на устни твърдения. Въпреки че законът предполага добро състояние, липсата на детайлен описателен акт затруднява доказването на конкретни щети, причинени от наемателя, в сравнение с общия износ.

2. Смесване на валидността на договора с правото на иск. Наемателите често оспорват валидността на договора, за да блокират искането за връщане. Както се вижда от практиката (Определение № 1858 от 3.07.2024 г.), ако договорът е бил фактически изпълняван, оспорването на валидността не спира задължението за връщане.

3. Неправилно тълкуване на клаузите за продължаване. Страните често приемат, че липсата на изрично прекратяване означава автоматично продължаване. Съдилищата обаче изискват ясно изразена воля за продължаване, а не просто мълчание (Определение № 1374 от 28.05.2024 г.).

4. Пропускане на доказването на причината за вредите. Наемателите, които твърдят, че щетите не са тяхна вина, често не представят доказателства за конкретната причина (напр. дефект в сградата, форсмажор). Липсата на такова доказателство води до автоматично присъждане на обезщетение.

5. Игнориране на отговорността за лица от домакинството. Наемателите често твърдят, че щетите са причинени от трети лица (напр. гости, поднаематели), без да знаят, че по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД те отговарят за тях.

Как се води казусът

За страната, която иска връщане на вещта (наемодателят), стратегията трябва да бъде насочена към доказване на прекратяването на наемното правоотношение. Това може да стане чрез изтичане на срока, предизвестие или прекратяване за неизпълнение. След това следва да се представи детайлен описателен акт за състоянието на имота при връщане, в който са фиксирани конкретните щети. Важно е да се подчертае презумпцията за добро състояние при предаване и да се изискат доказателства от наемателя за липса на негова отговорност.

За страната, която се брани (наемателят), защитата трябва да се фокусира върху две направления. Първо, да се оспори прекратяването на договора, ако то не е валидно извършено (напр. липса на предизвестие, неправилно тълкуване на клауза за продължаване). Второ, ако прекратяването е валидно, наемателят трябва да докаже, че вредите не са причинени от него или от лицата, за които отговаря. Това изисква представяне на доказателства за причината за щетите (напр. техническа експертиза, доказателства за форсмажор) или за това, че имотът е бил предаден в лошо състояние, което опровергава презумпцията по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.

Процесуалният ред за тези спорове обикновено е по общия исков ред или по бързо производство (глава 25 от ГПК), в зависимост от стойността и естеството на спора. Касационното обжалване е ограничено и изисква наличие на предпоставките по чл. 280 от ГПК, като както се вижда от повечето цитирани определения, ВКС често не допуска касационно обжалване, ако въпросите са за преценка на доказателствата, а не за прилагане на материалния закон.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 233 ЗЗД

• Решение № 1180 от 11.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3997/2007 г — В жалбата се инвокират оплаквания за допуснати съществени процесуални нарушения по чл.
• Решение № 34 от 12.05.2014 г. на ВКС по т. д. № 683/2008 г — Отговорността на наемодателя за следващото се на наемателя обезщетение за направени разходи е не за всички разходи, а само за ония, с които наемодателят се е обогатил за сметка на наемателя.