Разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот: Кога съдът налага задължителен съдебен ред?

В практиката на българските съдилища един от най-честите и сложни спорове засяга развалянето на договори, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти. Докато при повечето двустранни договори кредиторът може да развали договора едностранно чрез писмено предупреждение, законът предвижда изрично изключение за сделките с имоти. Този практически проблем възниква, когато една от страните не изпълни задължението си по договор за покупко-продажба, дарение срещу издръжка или друг вид прехвърляне на собственост. Въпросът е критичен, тъй като едностранното разваляне в тези случаи е нищожно, а правният ефект на развалянето може да настъпи единствено след влизане в сила на съдебно решение. Честотата на тези казуси се дължи на високата стойност на обектите и сложността на задълженията, които често включват не само плащане на цена, но и поемане на грижи или издръжка.

Какво точно казва разпоредбата

Разпоредбата на чл. 87, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) установява императивен изискване за начина на разваляне на определена категория договори. Текстът гласи, че развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Това означава, че волята на кредитора за разваляне не е достатъчна сама по себе си; тя трябва да бъде потвърдена от съда.

Нормата предвижда и важна защита за длъжника. Ако ответникът в съдебния процес предложи изпълнение на задължението си в течение на делото, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това. Тази възможност позволява на съда да прецени дали неизпълнението е окончателно или все още може да бъде отстранено, преди да постанови решение за разваляне. Важно е да се отбележи, че тази разпоредба е специална и има приоритет пред общите правила за едностранно разваляне, предвидени в ал. 1 и ал. 2 на същия член.

Как съдилищата прилагат нормата

Върховният касационен съд (ВКС) формира устойчива практика, която потвърждава задължителния характер на съдебния ред за разваляне на имотни договори. Анализът на последните решения показва няколко ключови извода:

В Определение № 3531 от 05.06.2024 г. на ВКС по гр. д. № 4494/2024 г., докладчик съдията Мария Христова, съдът разглежда казус, свързан с действителност на завещание и предходни имотни спорове. Въпреки че акцентът е върху пресъденото нещо, нормата за разваляне по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е посочена като приложима за спорове, засягащи вещни права. Съдът подчертава, че процедурните изисквания за касационно обжалване са строги и че неправилностите, които не са „очевидни“ в смисъла на чл. 280, ал. 2 от ГПК, не водят до допускане на делото до касация, ако не засягат единството на практиката по съществен въпрос.

В Определение № 3932 от г. на ВКС по гр. д. № 4138/2024 г., докладчик съдията Десислава Попколева, се разглежда спор по договор за издръжка и гледане. ВКС потвърждава, че преценката за неизпълнение на задълженията за грижи трябва да се прави с оглед възрастта и здравословното състояние на прехвърлителя. Когато ответниците не са предоставили пълно и точно изпълнение в периода, в който прехвърлителката се е нуждаела от по-интензивни грижи, съдът приема, че неизпълнението е съществено. Това решение илюстрира как съдът прилага чл. 87, ал. 3 ЗЗД в комбинация с чл. 87, ал. 4 ЗЗД, като преценява значимостта на неизпълнената част.

В Определение № 3588 от 12.07.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2680/2024 г., докладчик съдията Димитър Димитров, се разглежда спор, свързан с чл. 87, ал. 3 ЗЗД във връзка с чл. 9, ал. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. ВКС отхвърля касационната жалба, като посочва, че преценката на доказателствата и формирането на вътрешно убеждение на съда са прерогатив на фактическата инстанция. Съдът подчертава, че касационният контрол не е трета фактическа инстанция и не може да преразглежда доказателствата, освен ако не е налице грубо нарушение на логиката или закона.

В Определение № 4491 от г. на ВКС по гр. д. № 836/2024 г., докладчик съдията Борис Илиев, се разглежда приложението на чл. 87, ал. 3 във връзка с ал. 1 ЗЗД и чл. 88, ал. 1 ЗЗД. ВКС потвърждава, че преценката дали неизпълнението е незначително по смисъла на чл. 87, ал. 4 ЗЗД се извършва с оглед конкретните обстоятелства. В случая с договор за издръжка, съдът приема, че неизпълнението на задължението за полагане на грижи в последните месеци от живота на кредитора е значително, което обосновава развалянето по съдебен ред.

Чести грешки

Страните в тези спорове често допускат процесуални и материалноправни грешки, които водят до отхвърляне на исканията или ненужно удължаване на производството:

1. Едностранно разваляне чрез писмено предупреждение. Най-честата грешка е изпращането на декларация за разваляне на договора за покупко-продажба на имот, без да се заведе иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Такова разваляне е правно недействително, тъй като нормата изисква съдебно решение.

2. Неправилно определяне на компетентния съд. Искът за разваляне на имотен договор е с имотна стойност и се разглежда от съда по местонахождение на имота, а не по местоживеенето на ответника, ако това не съвпада.

3. Липса на доказателства за същественост на неизпълнението. Страните често не представят достатъчно доказателства, че неизпълнената част не е незначителна. ВКС изисква конкретни обстоятелства, като здравословно състояние или специфични нужди, за да се обоснове, че неизпълнението е съществено.

4. Пропускане на възражението за срок за изпълнение. Длъжниците често не предлагат изпълнение в хода на процеса, както предвижда чл. 87, ал. 3 ЗЗД, или не обосноват искането си за срок с конкретни обстоятелства, което води до бързо постановяване на решение за разваляне.

5. Обжалване на фактическа преценка. Страните често обжалват пред ВКС преценката на въззивния съд за достоверността на доказателствата, което е недопустимо, тъй като касационният съд проверява само за допускане на обжалването по чл. 280 ГПК, а не за правилност на фактическата преценка.

Как се води казусът

За страната, която иска разваляне (кредиторът), стратегията трябва да бъде насочена към доказване на същественото неизпълнение. Първата стъпка е да се съберат всички доказателства за неизпълнението – неплатени суми, липса на извършени ремонти, отказ от поемане на грижи. Втората стъпка е да се обоснове, че неизпълнението не е незначително. В казуси с издръжка, това става чрез медицински документи и свидетелски показания за нуждите на прехвърлителя. Третата стъпка е да се заведе иск за разваляне на договора и за връщане на полученото по него, като се поиска и обезщетение за вреди, ако има такива.

За страната, която се брани (длъжникът), основната защита е да предложи изпълнение в хода на процеса. Ако неизпълнението е било временно или причинено от форсмажорни обстоятелства, длъжникът трябва да поиска от съда да му даде срок за изпълнение, както предвижда чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Длъжникът трябва да докаже, че неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора, позовавайки се на чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Например, ако липсва само малка сума от цената, а имотът е прехвърлен и използван дълго време, развалянето може да се прецени като несправедливо.

Процесуално, тези дела са дълги и скъпи. Страните трябва да бъдат подготвени за разходи за адвокатско възнаграждение и съдебни такси. ВКС често осъжда прогласилата се страна да заплати разноските на другата страна, както се вижда в цитираните определения, където сумите варират между 800 и 2500 лв. само за касационната инстанция.

Допълнителна практика от базата данни на кантората

От анотираната база данни на кантората по разпоредба чл. 87 ЗЗД са индексирани и следните решения:

[VKS] Решение № 431 / 25.05.2009 (гр. д. № 463/2008 г.) — Решение № 431 от 25.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 463/2008 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Ерик Василев чл. 87, ал.

Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu

Практика на ВКС и ВАС по чл. 87 ЗЗД

• Решение № 109 от 12.08.2019 г. на ВКС по т. д. № 636/2019 г — За общи условия, приети преди влизане в сила на разпоредбите на чл.
• Решение № 161 от г. на ВКС по гр. д. № 3970/2008 г — В жалбата се навеждат доводи за неправилност на решението поради неговата необоснованост и противоречие с материалния закон.