Иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД: Практика и рискове
В правната практика един от най-честите и сложни спорове възниква, когато едната страна по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот отказва да сключи окончателния договор. В такива случаи законът предоставя на другата страна право да предяви иск за сключване на окончателния договор. Този иск е конститутивен, което означава, че съдебното решение замества волята на отказалата се страна. Устойчивата практика на Върховния касационен съд, обхващаща над 1000 решения, очертава строги граници за приложимостта на тази норма. Честотата на споровете се дължи на фактора, че предварителните договори често се сключват в условия на неясноти, промени в пазарните цени или недобросъвестно поведение, което прави правната квалификация на действията на страните критична за изхода на делото.
Какво точно казва разпоредбата
Разпоредбата на чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) урежда формата и съдържанието на предварителния договор, както и правната възможност за принудително сключване на окончателния договор. Текстът е структуриран в три алинеи, които следва да се тълкуват системно.
Първата алинея изисква предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, да се сключи в писмена форма. Това е форма за действителност. Ако предварителният договор не е в писмена форма, той е нищожен и не поражда права и задължения, включително правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Втората алинея поставя изискването предварителният договор да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Съществените условия са тези, без които окончателният договор не може да се сключи. За договора за покупко-продажба на имот това са обектът на сделката (конкретният имот) и цената. Липсата на ясни уговорки за тези условия прави предварителния договор негоден за основа на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като съдът не може да допълни волята на страните по съществени условия.
Третата алинея е ключовата за исковото производство. Тя гласи, че всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. Това означава, че съдебното решение има обратна сила до момента на влизането му в сила, а не до момента на сключването на предварителния договор.
Как съдилищата прилагат нормата
Върховният касационен съд е формирал устойчива практика, която детайлизира условията за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Анализът на предоставените актове позволява да се изведат следните конкретни изводи:
1. Необходимост от действителен предварителен договор. В Решение № 566 от г. на ВКС по гр. д. № 630/2025 г., III г. о., ГК, съдът подчертава, че правото да се иска от съда обявяване на предварителен договор за окончателен може да се реализира само когато предварителният договор е действителен. Ако има висящо производство за нищожност на предварителния договор, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не може да бъде решен по същество, докато не се изясни валидността на основата му.
2. Ефект на извънсъдебното разваляне. В същото Решение № 566 от 9.10.2025 г. е прието, че заявеното от ищеца разваляне на предварителния договор изключва правото този договор да бъде обявен за окончателен. Ако страната е развалила договора извън съдебно производство, тя не може едновременно да търси сключването му чрез съда. Потестативното право на разваляне и правото на иск за сключване са несъвместими в един и същи момент.
3. Недобросъвестност и нищожност. В Определение № 1257 от 06.12.2022 г. на ВКС по т. д. № 502/2023 г., I т. о., ТК, се разглежда въпросът за нищожност на сделка, сключена в заобикаляне на предварителен договор. Съдът приема, че недобросъвестността на страната, използваща неавтентични документи за регистрация на търговец, не е достатъчна сама по себе си да обоснове нищожност на последваща сделка с трето лице, ако порокът не следва от съдържанието на сделката. Това показва, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не е универсално средство за защита срещу всякакви нарушения, а изисква стриктно спазване на условията за действителност.
4. Процесуални нарушения и доказателствена тежест. В Определение № 50056 от 10.10.2022 г. на ВКС по гр. д. № 2600/2022 г., III г. о., ГК, се потвърждава, че оплакванията за неправилна преценка на доказателствата за действителност на предварителния договор не са основание за касационно обжалване, освен ако не са допуснати груби логически грешки. Това означава, че страната, която оспорва валидността на предварителния договор, трябва да представи безспорни доказателства, а съдът разполага с широка преценка при липса на такива.
5. Взаимосвързаност с изпълнението. В Определение № 876 от г. на ВКС по гр. д. № 6328/2014 г., IV г. о., ГК, се разглежда въпросът за пълното изпълнение. Въпреки че делото е по чл. 362 ГПК, логиката е приложима и към чл. 19, ал. 3 ЗЗД: ако има неизпълнение от едната страна (например неплащане на част от цената), това може да блокира правото на иск за сключване на окончателния договор, тъй като ищецът трябва да е изпълнил своите задължения или да е предложил изпълнение.
Чести грешки
При воденето на дела по чл. 19, ал. 3 ЗЗД страните често допускат следните грешки:
1. Предявяване на иск при развален договор. Ищецът предявява иск за сключване на окончателен договор, въпреки че преди това е изпратил покана за разваляне или е развалил договора извънсъдебно. Както е посочено в Решение № 566 от 9.10.2025 г., това е правна несъвместимост.
2. Липса на съществени условия. Предварителният договор не съдържа ясна уговорка за цената или за конкретизация на имота (например липса на скица или идентификационен номер). В такъв случай искът се отхвърля, тъй като съдът не може да допълни волята на страните по съществени условия.
3. Непредявяване на иск за нищожност. Когато предварителният договор е нищожен (например поради липса на писмена форма или противоречие с добрите нрави), ищецът не може да търси сключване на окончателен договор. Трябва първо да се обяви нищожността или да се защити с възражение за нищожност.
4. Игнориране на изискването за чистота на ищеца. Ищецът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да е изпълнил своите задължения по предварителния договор (например да е платил аванса) или да е депозирал сумата по чл. 63 ЗЗД. Липсата на такова изпълнение води до отхвърляне на иска.
5. Смесване на искове. Предявяване на иск за сключване на окончателен договор едновременно с иск за обезщетение за вреди от неизпълнение, без да се уточни приоритетът. Тези искове са алтернативни по своята същност в много случаи.
Как се води казусът
За страната, която иска сключване на окончателния договор (ищец):
1. Проверете дали предварителният договор е в писмена форма и съдържа съществените условия.
2. Уверете се, че не сте развалили договора извънсъдебно.
3. Изпълнете своите задължения (платете дължимото или депозирайте сумата по чл. 63 ЗЗД).
4. Предявете иск за сключване на окончателен договор, като приложите копие от предварителния договор и доказателства за изпълнение.
5. Ако ответникът оспорва действителността на предварителния договор, подгответе доказателства за неговата валидност.
За страната, която се брани (ответник):
1. Оспорете действителността на предварителния договор, ако има пороци (липса на форма, липса на съществени условия, нищожност).
2. Предявете възражение, че ищецът не е изпълнил своите задължения по предварителния договор.
3. Ако сте развалили договора извънсъдебно, представете доказателства за това и твърдете, че правото на иск е погасено.
4. Оспорете изискването за сключване, ако има висящо производство за нищожност на предварителния договор.
5. Предявете иск за нищожност на предварителния договор, ако има основания за това, и поискайте спиране на производството по иска за сключване.
Тази страница се поддържа от невронната мрежа за данни на кантората. Тя е само информативна и не е правен съвет. За конкретен казус се консултирайте с адвокат.
Контакти на кантората: телефон +359 888 30 82 82, имейл law@rashkov.eu
Практика на ВКС и ВАС по чл. 19 ЗЗД
- Решение № 505 от 2.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 741/2010 г — Когато договорът за продажба е сключен чрез пълномощник от името и за сметка на продавача, без в пълномощното да е индивидуализиран имота и цената, и без да е извършено потвърждаване от упълномощителя, то договорът е нищожен, поради липса на съгласие.
- Решение № 110 от 10.03.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1931/2013 г — Не е достатъчно той да създава очакване за бъдеща възможност за събиране на такива, включително свидетелски показания, да индицира, че са се осъществили твърдяните релевантни факти, които да бъдат установявани с допълнителни доказателства в случай, че решението бъде отменено.